가격 고정 지점"에서 "유동성 테스트"로
베트남 부동산 시장 연구 및 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면 이전에는 경매 토지가 지역 시장 가격의 "연결 지점"으로 간주되었습니다. 국민을 위한 경매 토지 그룹의 경우 높은 낙찰 가격은 종종 참조 효과를 생성하여 인근 지역의 가격 수준이 빠르게 조정되었습니다.
반면 프로젝트 개발을 위해 경매되는 토지 구역의 경우 낙찰 가격이 기업의 원가 문제에 직접적인 영향을 미칩니다. 토지 비용이 증가하면 투자자는 투자 효율성을 보장하기 위해 제품 구조, 재무 계획 및 판매 가격을 재계산해야 합니다.
그러나 경매 토지 공급이 증가하는 추세에 따라 시장 균형이 점차 바뀌고 있습니다. 행정 단위 재편 과정과 인프라 투자 및 도시 개발을 위한 자원 창출 필요성과 함께 많은 지역에서 시장에 적합한 토지 기금을 추가하기 위해 토지 이용 계획 및 계획을 검토하고 있습니다.
자본 비용이 여전히 고려해야 할 요소인 상황에서 투자자의 입맛도 변화하고 뚜렷하게 차별화됩니다. 경매 토지 공급 증가로 인해 토지 구역 간의 경쟁 수준이 점점 더 분명해지고 있습니다.
투자자는 더 많은 선택권을 갖게 되며, 동시에 경매 토지, 기존 주거 지역 토지 및 인근 대도시의 부동산 제품 사이에서 더 신중하게 고려합니다. 따라서 "어떤 대가를 치르더라도 구매"하려는 심리가 점차 줄어들어 경매 낙찰 가격이 이전 단계만큼 높지 않습니다.
이와 함께 투자 심리도 토지 열풍을 쫓는 것에서 장기 투자 사고방식으로 긍정적인 방향으로 전환되고 있습니다. 고객은 법적 투명성, 동기화된 인프라 계획 및 장기적인 개발 잠재력이 있는 제품을 점점 더 선호하고 있습니다.
경매 낙찰 가격은 점차 실제 가치를 정확하게 반영합니다.
VARS IRE에 따르면 토지 경매 시장에 영향을 미치는 또 다른 중요한 요소는 투명성을 높이고 계약금 포기 상황을 제한하며 투기적인 경매를 줄이는 방향으로의 새로운 규정입니다.
보증금 수준을 높이고 재정 능력에 대한 요구 사항을 높이면 특히 새로운 토지 가격표가 적용되는 상황에서 경매 참여 비용이 높아져 시작 가격이 상승하는 경향이 있습니다. 이는 재정 레버리지를 사용하거나 단기 단기 투자를 목표로 경매에 참여하는 투자자 그룹에게 효과적인 필터로 간주됩니다.
일부 지역의 베트남 부동산 중개인 협회 회원들의 반영에 따르면, 경매 참가자들은 현재 더 신중하게 위치, 인프라, 개발 능력 및 실제 주거 수요에 대한 요소를 신중하게 평가하고 있으며, 단기적으로 가격 상승을 기대하는 데만 베팅하는 대신입니다.
닌빈 VARS 운영위원회 위원장인 쩐 테 융 씨는 올해 초부터 현재까지 닌빈성 지역에서 2번의 대규모 경매가 기록되었으며, 여기에는 지아쩐사 지아탄 중심 주거 지역의 주거용 토지 161개 구획 사용권 경매와 호알루동 지역의 주거 지역 9개 구획에 속한 주거용 토지 40개 구획 경매가 포함된다고 밝혔습니다.
그중 지아쩐면에서는 낙찰 가격이 이전 회차에 비해 약 30% 하락했습니다. 경매 후 매입 및 재판매 활동도 상당히 침체되었습니다. 호알르동에서는 낙찰 가격이 약 10% 하락했습니다. 주목할 만한 점은 많은 경우가 시작 가격을 함께 지불하여 경매 참여 행위에서 신중한 심리가 더욱 분명하게 드러났음을 보여줍니다.
이러한 발전은 토지 경매가 이전 단계와 같이 "가격 기대를 주도하는" 역할을 점차 줄이고 있음을 부분적으로 보여줍니다. 경매 참가자는 더 신중하게 고려하는 반면, 낙찰가는 위치, 인프라, 개발 능력 및 각 지역의 실제 요구 사항에 점점 더 의존하고 있습니다.
VARS IRE에 따르면 경매 토지 시장은 명확한 차별화 단계에 접어들고 있습니다. 법적 투명성, 동기화된 인프라, 실제 주거 수요를 충족하는 토지는 여전히 높은 가격 수준을 유지할 수 있습니다. 반대로 가격 상승 기대감이나 단기 투기 활동으로 인해 급등했던 지역은 더 큰 조정 압력을 받을 것입니다.
