토지 경매 "계약금" 인상
초안 버전과 비교하여 결의안 66.11호는 조정 범위를 좁혀 개인에게 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 사용권 경매에 참여하기 위한 보증금과 경매 낙찰금을 납부할 의무를 위반하여 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 사용권 경매 낙찰자에 대한 위반 처리만 규정했습니다. 따라서 결의안 66.11호는 토지 유형("주거용 토지"에만 적용)과 대상(경매에 참여하는 "개인" 주체에만 적용) 모두 좁혀졌습니다.
결의안 66.11호는 경매 규율을 강화하고, 특히 개인이 높은 가격을 제시하여 경매에서 낙찰된 후 계약금을 포기하여 토지 가격을 부풀리고 시장을 조작하는 상황을 개선하기 위해 발표되었습니다. 눈에 띄는 규정 중 하나는 주거용 토지 경매에 참여하는 개인에 대한 보증금 수준(일반적으로 "계약금 수준"이라고 함)을 시작 가격의 10%에서 50%로 인상하는 것입니다(구 규정은 자산 경매법 제39조에 따라 시작 가격의 10%에서 20%였습니다).
결의안은 프로젝트를 수행하기 위해 토지를 할당하거나 임대하기 위해 토지 사용권을 경매하는 경제 조직에는 적용되지 않습니다(이 경우에도 여전히 시작 가격의 10%에서 20% 선주문 수준이 적용됩니다).
최대 "계약금"이 50%까지 올라가면 경매 참가자는 토지 경매를 위해 서류를 제출하고 보증금을 납부하기 전에 신중해야 하며, 이를 통해 높은 가격을 제시한 후 토지 가격을 부풀리거나 기타 건강에 해로운 행위를 목적으로 계약금을 포기하는 상황을 극복해야 합니다. 그러나 응우옌반딘 변호사에 따르면 이 새로운 규정은 여전히 몇 가지 문제점을 드러냅니다. 첫째, "계약금"에 대한 매우 넓은 범위(초기 가격의 10%에서 50%까지)를 규정하면 토지 경매를 조직할 때 지방에 매우 광범위한 권한을 부여하여 혼란을 야기할 수 있습니다(어떤 수준을 선택해야 할지 알 수 없음). 다른 한편으로, 원칙적으로 지방은 이전 규정(초기 가격의 20%)의 최대 수준보다 낮은 시작 가격의 10%에 해당하는 "계약금"을 선택할 수 있으며, 이는 새로운 규정의 효과에 의문을 제기합니다.
둘째, 지방 정부가 높은 "계약금"(시작 가격의 50%)을 선택하면 경매 참가자에게 보이지 않는 장벽을 만들고 토지 경매의 경쟁력을 저하시킵니다.
예를 들어, 나쁜 목적을 가진 주체 그룹은 토지 경매 조직 단위와 결탁하여 동시에 많은 수의 주거용 토지를 경매에 부치고 "계약금"을 시작 가격의 50%로 규정하여 사람들이 선불금을 납부할 자금원을 동원할 시간이 없게 만들 수 있으며, 이로 인해 이 그룹은 많은 수의 토지를 "수집"하고 이익을 위해 판매하기 위해 "보유"할 수 있습니다.
토지 경매 최대 5년 금지
결의안 66.11호의 새로운 규정은 주거용 토지 할당의 경우 토지 사용권 경매 낙찰자에 대한 위반 처리 제재를 추가하는 것입니다. 이에 따라 개인에게 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 경매 낙찰 결과를 승인할 권한이 있는 기관은 경매 참여 금지 결정을 내립니다. 낙찰자가 돈을 납부하지 않는 경우 2년에서 5년, 낙찰자가 돈을 충분히 납부하지 않는 경우 6개월에서 3년.
자산 경매법 제70조의 현행 규정에 따르면 6개월에서 5년 동안 경매 참여를 금지하는 제재는 프로젝트를 수행하기 위한 토지 사용권 경매 또는 광물 채굴권 경매에 참여할 때 계약금을 포기하는 기업에만 적용됩니다. 결의안 66.11은 주거용 토지 경매에 참여하는 개인에 대한 경매 금지 제재를 추가했습니다.
이 새로운 규정은 자산 경매법 제70조의 "법적 공백"을 극복하고, 개인이 경매에 낙찰된 후 계약금을 포기하는 현상을 바로잡기 위해 "계약금 수준"을 높이는 새로운 규정을 보완하는 것을 목표로 합니다. 그러나 이 규정의 실제 효과는 여전히 의문부호입니다. 왜냐하면 개인은 다른 사람에게 명의를 빌려 경매에 참여할 수 있기 때문입니다(프로젝트를 수행하기 위해 토지 경매에 참여하는 기업의 경우보다 더 유연합니다). 강조해야 할 점은 개인 평가가 다른 사람에게 명의를 빌려 경매에 참여하도록 "회피"할 수 있기 때문에 2024년 자산 경매법을 수정할 때 초안 작성 주관 기관은 개인에 대한 금지 제재를 제안하지 않았습니다. 그러나 2년 후, 이 제재는 결의안 66.11에 포함되었습니다.
반대로, 보증금을 시작 가격의 최대 50%까지 인상하고 최대 5년까지 경매 참여를 금지하는 제재를 추가하여 토지 경매를 "강화"하는 것은 경매 참가자 수를 제한하는 "기술 장벽"을 만들 수 있으며, 따라서 토지 사용권인 자산의 가치를 극대화하는 도구로서 경매의 효과를 발휘할 수 없습니다.
