채권으로 자본을 조달할 때 부동산 기업의 어려운 문제

수조 동의 채권이 동원되었습니다.

부동산 기업들은 수조 동 규모의 채권 발행 거래를 통해 자본 조달에 복귀했습니다. 그러나 주목할 만한 점은 이러한 기업들의 사업 운영 상황 부채 수치 현금 흐름이 매우 우려스럽다는 것입니다.

주목할 만한 거래 중 하나는 지난 5월 비엣민호앙 부동산 투자 건설 주식회사(VMH)가 3조 4 660억 동 규모의 5년 만기 채권 발행에 성공한 것입니다.

FiinRatings의 VMH에 대한 신용 등급 보고서에 따르면 회사의 사업 능력은 중간 수준입니다. 2010년에 설립되었지만 VMH의 활동은 하노이의 부동산 프로젝트 개발에만 집중되어 있습니다. 현재 회사의 자산 규모도 업계 평균보다 낮습니다.

FiinRating스의 추정에 따르면 VMH가 2024년 말 대비 자산 규모를 두 배로 늘리고 동시에 상당한 부채 증가를 예상하는 것은 향후 회사의 운영 효율성에 압력을 가할 것입니다.

또 다른 사례는 TCO 부동산 컨설팅 및 사업 합자 회사가 지난 6월 25일에 5조 동 규모의 채권을 발행한 것입니다. 이전에는 TCO가 2025년 4월에 사모 채권을 통해 3조 동을 성공적으로 조달했고 2024년 마지막 날에 2조 5천억 동을 조달했습니다.

따라서 지난 6개월 동안 이 부동산 회사는 단기 채권 발행 3회를 통해 10조 5천억 동을 동원했습니다. 발행 목적의 채권자에 대한 정보는 공개되지 않았습니다.

HNX의 최신 재무 정보 발표에 따르면 2024년 말 현재 TCO의 자기자본은 1조 2 030억 동으로 전년도의 1조 1 3 320억 동에서 약간 감소했습니다. 주목할 만한 점은 총 부채가 2023년 말 5조 930억 동 이상에서 2024년 말 11조 9 840억 동 이상으로 증가했다는 것입니다. 부채/자기자본 비율은 6.5배에서 999억 동으로 증가했습니다.

HNX의 발표에 따르면 지난 6월 25일 anh thi 종합 무역 서비스 유한회사(안 thi 회사)는 5조 동 상당의 채권 발행을 성공적으로 발행했으며 이는 18개월 만기입니다. 이는 전환 불가능 채권이며 증권이 첨부되지 않고 자산으로 담보됩니다.

2024년 재무 보고서에 따르면 이 기업은 2023년의 4조 동 손실에 비해 크게 개선되었지만 여전히 세후 손실이 10조 2천억 동에 달합니다. 2024년 12월 31일 현재 회사의 총 누적 손실은 여전히 마이너스 5조 동 수준입니다.

채권 발행 시 레버리지 비율 강화

국회에서 방금 통과시킨 기업법 일부 조항을 보완하는 수정법에 따르면 2025년 7월 1일부터 비상장 회사는 사모 채권을 발행할 때 총 부채(예상 채권 가치 포함)가 자기자본의 5배를 초과할 수 없습니다.

전문가들도 위 규정을 높이 평가합니다. DG Capital의 전략 투자 이사인 Nguyen Duy Phuong 박사는 '새로운 규정은 대출 자본에 크게 의존하는 기업 그룹 특히 부동산 기업에 영향을 미칠 것입니다. 오랫동안 부동산 기업은 높은 재무 레버리지를 사용해 왔습니다.'라고 말했습니다. '브레이크'는 투자 회수 기간이 길고 사모 채권 채널에 크게 의존합니다.

새로운 규정에 따라 기업은 자본 동원 전략을 보다 지속 가능한 방향으로 재구성해야 합니다. 그러나 중장기적으로 볼 때 입는 레버리지 비율 강화가 입 시장과 기업의 자본 구조 조정 활동에 매우 긍정적일 것입니다.

그러나 푸엉 박사는 또 다른 관점을 제시했는데 이는 높은 레버리지 비율이 채권 부채 상환 지연의 주요 원인이 아니라는 현실을 보여줍니다. VIS Rating의 데이터에 따르면 현재 182개 기업의 채권 상환 지연 원인은 높은 레버리지 때문이 아니라 주로 자금 흐름이 약하고 유동성 관리가 미흡하기 때문입니다.