수명 만료는 아파트 손실을 의미하지 않습니다.
토지법 및 관련 법률 개정에 대한 관점 및 방향에 관한 2026년 7월 28일자 결의안 21-NQ/TW는 소유자와 아파트 구매를 원하는 사람들의 관심을 받고 있습니다.
결의안에 따르면 신축 아파트의 경우 아파트 사용 기간은 건물 수명에 따라 규정되며, 재산권 보장과 관련이 있습니다. 소유자는 사용 기간이 만료되면 아파트를 재건축하기 위한 재정적 의무를 이행할 수 있습니다.
위의 내용은 법률이 개정된 후 새로운 아파트는 특정 기간 동안만 소유할 수 있다는 이해를 나타냅니다. 건물이 만료되면 주민들은 아파트를 잃거나 계속 사용하기 위해 즉시 추가 비용을 지불해야 할 수도 있습니다.
이 문제에 대해 응우옌반딘 변호사는 토지 사용 기간, 아파트 소유권 및 건축물 사용 기간의 세 가지 개념을 구별해야 한다고 말했습니다.
결의안 21을 연구한 결과, 딩 변호사는 상업 주택, 특히 아파트에 대한 토지 정책이 기본적으로 현행 규정과 같이 유지된다고 평가했습니다. 판매용 상업 주택 건설 토지는 여전히 장기 사용으로 결정되며, 50년 또는 70년 토지 사용 제도로 전환할 필요가 없습니다.
딘 변호사에 따르면 설계 도면의 건물 수명은 품질을 모니터링하고 검증하며 사용 과정에서 안전을 보장하기 위한 근거입니다. 이것은 아파트 소유권이 자동으로 종료되는 시점이 아닙니다.
딘 변호사는 "사용 기간이 만료되었는데도 아파트의 품질이 여전히 보장된다면 계속 사용할 수 있으며, 강제 철거되거나 주민들이 추가 비용을 지불해야 하는 일은 없을 것입니다."라고 분석했습니다.
2023년 주택법은 또한 아파트 사용 기간이 설계 도면과 관할 기관의 검사 결론에 따른 실제 사용 기간에 따라 결정된다고 규정하고 있습니다.
아파트가 설계 도면에 따른 기간이 만료되면 성급 인민위원회는 공사 품질 검사 및 평가를 지시해야 합니다. 철거는 건물이 수명 기준에 도달했다는 사실에만 근거하여 수행되지 않습니다.
검사 결과 아파트가 철거 대상이 아닌 것으로 확인되면 검사 결론에는 건축물이 계속 사용될 수 있는 기간을 명시해야 합니다. 더 이상 안전이 보장되지 않거나 붕괴 위험이 있거나 새로운 법률에 따라 철거 대상이 되는 건물만 주민을 이주시켜 개조 및 재건축해야 합니다.
딘 변호사에 따르면, 결의안 21에서 아파트 사용 기간을 건축물의 수명과 연결하는 것은 따라서 "기한제 아파트 소유"로 해석해서는 안 됩니다.
아파트 소유주는 재건축 자금을 모아야 할 수도 있습니다.
응우옌반딘 변호사가 지적한 또 다른 내용은 결의안 21호가 아파트 재건축 시 재정적 의무 외에 소유자의 재산권을 규정하고 있다는 것입니다.
그에 따르면, 지난 기간 동안의 아파트 개조 및 재건축 정책은 여전히 국가에 대한 기대 심리가 강합니다. 국가는 공사 품질 검사를 조직하고, 개조 계획을 수립하고, 일부 경우에는 재건축을 위해 공공 투자 자금을 배정합니다.
한편, 소유자는 오래된 건물이 철거된 후에도 아파트와 프로젝트의 토지 사용권 부분으로부터 계속해서 권리를 누릴 수 있는 사람입니다.
딘 변호사는 "아파트 개조 및 재건축을 시행하기 위해 주택법은 '권한을 누리는 사람은 의무를 져야 한다'는 원칙에 따라 소유주의 책임으로 간주해야 합니다. 국가의 지원은 우대 대출 패키지 또는 인프라 연결 지원에만 국한되어야 합니다."라고 견해를 밝혔습니다.
실제로 2023년 주택법에는 일부 아파트 재건축 비용을 소유주가 납부하는 것에 대한 규정이 있습니다.
1994년 이전에 건설된 오래된 주택 그룹에 속하지 않는 아파트의 경우 소유자는 공공 투자 자본을 사용하는 일부 경우를 제외하고 재건축 비용을 기여해야 합니다. 기여금은 프로젝트 진행 상황에 따라 또는 아파트 인도 후 일시불로 납부하기로 합의되었으며 보상 및 재정착 계획에 명시되어야 합니다.
보상 및 재정착 계획에는 배치된 아파트 면적, 새 아파트 가치, 기여금, 투자자 또는 소유자가 지불해야 하는 차액, 이전 비용, 임시 주택 임대료 및 아파트 재건축 후 유지 보수 비용도 표시해야 합니다.
법률은 또한 부동산 사업을 하는 기업이 프로젝트를 수행하기 위해 자본을 투자하거나 소유주와 함께 자본을 기여할 수 있다고 규정합니다. 투자자는 토지, 신용에 대한 일부 우대 메커니즘을 누릴 수 있으며 재정착 배치를 완료한 후 나머지 면적을 사업할 수 있습니다.
따라서 딘 변호사에 따르면 재정적 의무는 주민들이 건물 재건축 비용 전체를 자비로 지불해야 한다고 이해해서는 안 됩니다. 구체적인 금액은 각 프로젝트의 계획, 토지 사용권 가치, 재정착 면적, 새로운 건물 규모, 상업 면적 및 기업 자본에 따라 달라집니다.
다음 법률 개정에서 명확히 해야 할 점은 아파트 소유주가 납부해야 할 금액, 납부 시점, 시행 기간 및 재정 능력이 부족한 사람들에 대한 지원 정책을 계산하는 방법입니다.
장기 소유권 상실을 막기 위해 빨리 구매하라"는 정보에 주의하십시오.
응우옌 반 딘 변호사는 결의안 21이 법률 개정 후 건설되는 모든 아파트는 기간 제한 증명서만 발급받을 것이라고 단언할 근거를 만들지 못한다고 말했습니다.
결의안은 여전히 판매용 상업 주택 건설 토지가 장기적으로 할당된다고 규정합니다. 공사 연한은 품질, 안전을 관리하고 검사해야 할 시점을 결정하기 위해 설정되었으며, 아파트 구매자의 재산권을 박탈하기 위한 것이 아닙니다.
딘 변호사는 시장의 일부 정보가 건물 수명을 아파트 소유 기간과 동일시하여 놓칠까 봐 두려워하는 심리를 조성하고 "아파트를 빨리 사라지면 장기 소유 아파트가 없어진다"는 메시지로 주택 구매를 강요할 수 있다고 경고했습니다.
그에 따르면 구매자는 결의안 21에 대한 불완전한 해석에 근거하여 결정하는 대신 각 프로젝트의 토지 사용 목적, 토지 사용 기간, 아파트 유형 및 법적 서류를 확인해야 합니다.
현재 결의안은 토지법 및 관련 법률을 수정하기 위한 관점과 방향을 제시하고 있습니다. 재정적 의무, 재정착 권한 및 기여 능력이 없는 사람에 대한 처리 계획을 결정하는 방법은 여전히 다음 법률 규정에서 구체화되어야 합니다.
딩 변호사는 "보조금 사고방식은 점차 권리와 의무가 동반되는 원칙으로 대체될 것입니다. 그러나 아파트를 철거하고 재건축해야 할 때 아파트 소유자의 권리도 명확하게 보장되어야 합니다."라고 말했습니다.
