(1) 주택 및 토지 매매 계약금 계약에서 당사자들의 권리와 의무 명확히 규정
2015년 민법 제328조 1항에 따르면 계약금은 계약 체결 또는 이행을 보장하기 위해 한쪽 당사자(계약금을 건 당사자)가 다른쪽 당사자(계약금을 받는 당사자)에게 일정 기간 동안 귀금속 보석 또는 기타 귀중품(총칭하여 계약금 자산이라고 함)을 전달하는 것입니다.
또한 2015년 민법 제328조 2항에는 다음과 같이 구체적으로 규정되어 있습니다.
계약이 체결되거나 이행되는 경우 계약금은 계약금을 지불하는 당사자에게 반환되거나 지불 의무를 이행하기 위해 공제됩니다. 계약금을 지불하는 당사자가 계약 체결을 거부하거나 계약을 이행하는 당사자를 거부하는 경우 계약금은 계약금을 받는 당사자에게 속합니다. 계약금을 받는 당사자가 계약 이행을 거부하는 경우 계약금을 지불하는 당사자에게 계약금과 계약금과 동일한 금액을 지불해야 합니다. 단 다른 합의가 있는 경우는 예외입니다.
이에 따라 주택 및 토지 매매 계약금 계약 체결 시 당사자들의 의무는 다음과 같습니다.
사례 1: 계약은 체결되어 실행됩니다.
계약이 체결되어 이행되는 경우 계약금은 계약금을 지불한 당사자에게 반환되거나 지불 의무를 이행하기 위해 공제됩니다. 일반적으로 이 금액은 구매 금액에 포함됩니다.
사례 2: 계약이 체결되거나 이행되지 않은 경우
- 계약금을 건 당사자가 계약 체결을 거부하는 경우 계약금은 계약금을 받은 당사자에게 귀속됩니다.
- 계약금 수령인이 계약 체결 계약 이행을 거부하는 경우 계약금 지불인에게 계약금과 계약금과 동일한 금액을 지불해야 합니다(계약금 반환 및 계약금과 동일한 금액의 '보증금 벌금' 부과).
참고: 양측이 다른 합의를 할 수 있는 경우(양측이 법률이나 사회 윤리에 위배되지 않는 다른 합의를 한 경우 해당 합의에 따라 이행).
(2) 주택 및 토지 매매 계약금 수준
2015년 민법은 보증금 금액을 구체적으로 규정하지 않으므로 당사자들은 자율적으로 합의할 권리가 있습니다. 그러나 보증금 위험을 제한하기 위해 당사자들은 주택 및 토지 양도 또는 매매 계약 가치의 30%를 초과하지 않는 보증금 금액에 합의해야 합니다.
계약이 체결되지 않거나 이행되지 않을 때 당사자의 위험과 의무를 평가하는 것은 어느 당사자가 약속을 위반하는지에 달려 있습니다. 구체적으로 계약금을 받은 당사자가 브라를 위반하는 경우 계약금을 반환하고 그에 상응하는 금액을 보상해야 합니다. 반대로 계약금을 건 당사자가 브라를 위반하는 경우 계약금은 계약금을 받은 당사자에게 돌아갑니다.
(3) 주택 및 토지 매매 계약을 공증하거나 인증해야 합니다.
2015년 민법 2024년 토지법 및 2023년 주택법에 따르면 법률은 보증금 계약에 공증 또는 인증을 요구하지 않습니다. 이 규정은 주택 양도 계약 토지 사용권 증여 및 토지에 부착된 자산에 대해서만 의무적으로 적용됩니다.
그러나 찬은 법적 효력을 보장하고 찬 분쟁 발생을 피하기 위해 당사자들은 관할 기관에서 계약금 계약을 공증하거나 인증해야 합니다.
(4) 주택 및 토지 매매 계약에서 '계약금' 대신 '선불'을 사용할 수 있습니다.
2015년 민법 제328조 2항에 따르면 당사자 중 한 명이 계약 체결을 거부하거나 계약을 이행하지 않을 경우 위반자는 별도의 합의가 없는 한 벌금을 물어야 합니다.
그러나라도 당사자들이 “보증금” 대신 “선불”로 합의한 경우 위반 시 당사자들의 법적 의무는 보증금과 같지 않습니다. “선불”은 계약 이행에 대한 선불금의 일부로 이해됩니다. 매매 또는 양도 계약이 이행되지 않은 경우 이 금액은 다음과 같이 처리됩니다.
- 구매자가 계약 체결 또는 이행을 거부하는 경우 선불금은 환불되며 다른 합의가 없는 한 벌금이 부과되지 않습니다.
- 이적 당사자가 계약 체결 또는 계약 이행을 거부하는 경우 다른 합의가 없는 한 계약금 벌금을 부과하지 않고 계약금만 환불하면 됩니다.
따라서 '계약금' 대신 '선불'이라는 용어를 사용하는 경우 당사자가 계약을 계속 체결하거나 이행하지 않으면 이미 받은 금액만 환불하면 되고 법률 및 사회 윤리 규정에 부합하는 다른 합의가 없는 한 '계약금' 벌금은 부과되지 않습니다.
