정부 전자 정보 포털에 질문을 보낸 N.T. C 씨는 다음과 같이 질문했습니다. 그의 가족은 주거용 토지에서 분리된 출처가 없는 263m2의 다년생 작물 재배지를 가지고 있습니다. 그의 가족은 2008년부터 현재까지 집을 짓고 안정적으로 사용하고 있습니다.
C 씨의 조사에 따르면 다년생 작물 재배지에 지어진 주택은 위반입니다. 국가 기관은 행정 위반 벌금 기록이 없습니다. 주변은 인구 밀집 지역입니다.
그는 이제 다년생 작물 재배지에서 주거지로 토지 사용 목적을 변경해야 할 필요가 있는데, 100% 수수료 전환 세금 계산 방법은 국가가 규정하고 있습니까, 아니면 몇 % 비율로 적용됩니까? 263m2 전체를 주거지로 전환해야 합니까, 아니면 필요에 따라 일부만 전환하면 합니까?라고 질문했습니다.
농업환경부는 이 문제에 대해 다음과 같이 답변합니다.
주거 지역 내 농지 사용 목적 변경의 경우 토지법 제116조 5항은 다음과 같이 규정합니다.
5. 가구 및 개인의 경우 주거 지역 내 농지, 주거용 토지가 있는 동일 필지 내 농지를 주거용 토지로 변경하거나 비주거용 비농업 토지를 주거용 토지로 변경하는 것을 허용하는 근거는 관할 당국이 승인한 도시 및 농촌 계획에 관한 법률 규정에 따른 현급 토지 이용 계획 또는 일반 계획 또는 구역 계획입니다.
2025년 12월 11일, 제15대 국회 제10차 회의에서 국회는 토지법 시행 조직의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 일부 메커니즘 및 정책을 규정하는 결의안 254/2025/QH15를 발표했습니다. 그중:
결의안 254/2025/QH15 제10조 2항은 다음과 같이 규정합니다.
2. 토지법 제121조 1항 b, c, d, đ, e 및 g호에 규정된 토지 사용 목적을 변경할 때 토지 사용자는 다음 규정에 따라 토지 사용료, 토지 임대료를 납부해야 합니다.
a) 토지 사용 목적 변경 후 토지 유형의 토지 사용료, 토지 임대료와 나머지 토지 사용 기간 동안 토지 사용 목적 변경 전 토지 유형의 토지 사용료, 토지 임대료 간의 차액을 기준으로 임대 기간 전체에 대해 일시불로 토지 사용료, 토지 임대료를 납부합니다.
b) 토지 사용 목적 변경 후 토지 유형에 따라 연간 토지 임대료를 납부합니다.
c) 주거용 토지가 있는 동일 필지 내의 정원, 연못, 농업용 토지가 토지 사용권 인정 시 확인된 경우 토지 사용 목적을 주거용 토지로 변경하는 경우; 주거용 토지에 부착된 정원, 연못 토지에서 유래했지만 토지 사용자가 토지 사용권을 이전하기 위해 분리하거나 2014년 7월 1일 이전에 지적도 측량 시 측량 기관이 자체적으로 측량하여 별도의 필지를 주거용 토지로 분리한 경우, 징수 수준에 따라 토지 사용료를 계산합니다. 주거용 토지 가격에 따른 토지 사용료와 토지 사용 목적 변경 허가 결정 시점의 농업용 토지 가격에 따른 토지 사용료 간의 차액의 30%(이하 차액이라고 함)는 지역의 주거용 토지 할당 한도 내에서 사용 목적이 변경된 토지 면적에 대해 계산합니다. 한도를 초과하는 토지 면적에 대한 차액의 50%는 지역의 주거용 토지 할당 한도의 1배를 초과하지 않습니다. 한도를 초과하는 토지 면적 위에 언급된 토지 사용료 징수 수준은 가구, 개인 1인당 한 번만 계산됩니다 (1필지당 계산).
결의안 254/2025/QH15 제11조 3항은 다음과 같이 규정합니다.
3. 토지법 제220조 1항 d호에 규정된 토지 분할, 합병은 대중 교통 도로와 연결되는 통로가 있어야 하거나 인접 토지 사용자가 대중 교통 도로와 연결하기 위해 통과하도록 동의해야 합니다. 토지 사용자가 통로로 사용하기 위해 주거용 토지 또는 주거용 토지와 같은 토지 구획 내의 다른 토지가 있는 토지 구획의 일부 면적을 할당하는 경우 토지 분할 또는 합병을 수행할 때 통로로 사용하기 위한 토지 면적에 대한 토지 사용 목적 변경을 의무적으로 수행할 수 없습니다.
토지 일부의 사용 목적 변경의 경우 토지 분할을 의무적으로 수행할 수 없습니다. 토지 구획 합병은 동일한 토지 사용 목적, 동일한 토지 임대료 지불 형태, 동일한 토지 사용 기간을 의무적으로 수행할 수 없습니다.
관할권 및 법률 규정에 따라 검토 및 해결을 위해 지역 토지 관리 기능 기관, 세무 기관에 연락해 주시기 바랍니다.
