절차 간소화, 국민 및 기업 비용 절감 기대
2026년 토지법 초안에서 전문가, 기업 및 국민의 관심을 끄는 내용 중 하나는 토지 사용자의 권리를 행사하는 계약 및 문서에 대한 공증 및 인증 의무 규정을 더 이상 유지하지 않을 것을 제안하는 것입니다.
이것은 입법적 사고방식에서 주목할 만한 변화로 간주됩니다."라고 호치민시 변호사 협회의 디엡낭빈 변호사는 말했습니다.
변호사에 따르면 국회에서 통과되면 이 규정은 부동산 거래 절차에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라 토지 사용권 관련 거래의 안전성과 투명성을 보장하는 메커니즘을 완성해야 할 필요성을 제기합니다.
2024년 토지법은 현재 토지 사용권 거래에 대한 상당히 엄격한 통제 메커니즘을 구축하고 있습니다. 2024년 토지법 제27조 3항에 따르면 토지 사용권 또는 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산으로 인한 양도, 증여, 담보, 출자 계약은 법률에 예외로 규정된 일부 경우를 제외하고 공증 또는 인증을 받아야 합니다.
제27조 3항 a목은 다음과 같이 규정합니다. "토지 사용권, 토지 사용권 및 토지에 부착된 자산으로 양도, 증여, 담보, 출자하는 계약은 본 조 b항에 규정된 경우를 제외하고 공증 또는 인증을 받아야 합니다.
한편, 제27조 3항 b호는 토지 사용권 임대, 재임대, 농지 사용권 전환 또는 한 당사자 또는 당사자가 부동산 사업 조직인 경우 필요에 따라 공증, 인증을 선택할 수 있는 거래와 같은 일부 거래를 허용합니다.
공증 및 인증에 대한 의무 요구 사항을 설정하는 것은 단순히 당사자의 서명을 확인하는 것뿐만 아니라 분쟁을 예방하고, 거래의 합법성을 확인하고, 주체의 민사 행위 능력을 확인하고, 토지 사용권 이전 과정에서 위조 및 사기 행위를 제한하는 것을 목표로 합니다.
빈 변호사는 주목할 만한 새로운 점은 개정 토지법 초안 제27조에 있다고 말했습니다.
2024년 토지법과 달리 초안 제27조는 토지 사용자가 토지 사용권으로 전환, 양도, 임대, 재임대, 증여, 상속, 담보 및 자본 기여를 포함한 자신의 권리를 행사하기 위한 조건만 규정합니다.
주목할 만한 점은 초안 제27조에 2024년 토지법과 같이 토지 사용자의 권리를 행사하는 계약, 문서는 공증 또는 인증을 받아야 한다는 규정이 더 이상 없다는 것입니다.
이 규정을 삭제한 것은 초안 작성 기관이 토지 거래에 대한 국가 관리 방식을 형식 조건을 줄이고 행정 절차를 간소화하며 토지 권리를 행사하는 과정에서 국민과 기업에 더 많은 편의를 제공하는 방향으로 변경하고 있음을 보여줍니다.
변호사에 따르면, 수년 동안 공증 및 인증 요구는 대부분의 토지 사용권 이전 거래에서 필수적인 단계로 간주되었습니다.
그러나 실제로 이 절차는 토지 등록 기관에 변동 등록하기 전에 국민이 수행해야 하는 시간, 비용 및 서류 수를 추가로 발생시킵니다.
공증 및 인증 의무 규정 폐지 제안은 행정 절차를 줄이고, 거래 시간을 단축하고, 법률 준수 비용을 줄이고, 부동산 시장에 더 유리한 환경을 조성하는 데 기여할 것으로 기대됩니다.
이것은 또한 정부가 최근 몇 년 동안 시행하고 있는 행정 절차 개혁, 디지털 전환 및 서비스 행정 기반 구축 정책과 일치하는 방향입니다.
국가 관리 측면에서 거래 절차에서 중간 단계를 줄이는 것은 전자 토지 등록 메커니즘을 구축하고, 데이터를 공유하고, 권한 있는 기관 간에 동기화된 정보를 제어할 수 있다면 행정 절차 해결 효율성을 높이는 데 기여할 수 있습니다.
법적 위험 통제 메커니즘 필요
절차 개혁의 이점 외에도 이 제안은 적지 않은 우려를 제기합니다.
빈 변호사에 따르면 분쟁 해결의 실제 사례를 보면 공증은 형식적인 의미뿐만 아니라 위험 예방 메커니즘이기도 합니다.
공증 활동을 통해 공증인은 서류를 확인하고, 주체 자격을 확인하고, 민사 행위 능력을 평가하고, 당사자들의 자발적인 의지를 명확히 하고, 법률 위반 또는 사회 윤리 위반 징후가 있는 거래에 대해서는 공증을 거부할 책임이 있습니다.
많은 사건에서 공증 서류는 소송 기관이 거래 진행 상황을 확인하고 서명 부정, 서류 위조 또는 계약 체결 의지에 대한 분쟁 상황을 제한하는 데 도움이 되는 중요한 증거 자료가 되었습니다.
따라서 공증 의무 규정을 폐지하는 것은 발생할 수 있는 법적 공백을 메우기 위해 다른 보장 메커니즘을 동기적으로 설계해야 한다는 요구 사항을 제기합니다.
예를 들어, 서류의 합법성을 확인하는 데 있어 토지 등록 기관의 책임을 명확히 해야 합니다. 토지 데이터베이스 시스템과 전자 식별을 완성합니다. 동시에 변동 등록 과정에서 서류 위조, 주체 위조 또는 허위 정보 제공 행위에 대한 제재를 강화합니다.
다시 말해, 공증에 대한 의무 요건을 폐지하는 것은 현행 메커니즘과 동등하거나 더 높은 수준의 법적 안전을 보장할 수 있는 새로운 통제 메커니즘과 함께 제공될 때만 실제로 효과를 발휘합니다.
현재 시점에서 위에 언급된 내용은 개정 토지법 초안의 제안일 뿐이며 아직 시행 가치가 없습니다.
국회가 공식적으로 개정법을 통과시키고 문서가 발효될 때까지 토지 사용권으로 인한 양도, 증여, 담보, 출자 거래는 여전히 2024년 토지법 제27조 3항을 준수해야 합니다. 이에 따라 법률에 규정된 경우에 해당하는 계약은 여전히 공증 또는 인증을 받아야 합니다.
