공급 개선에도 불구하고 가격 하락은 어려워
Knight Frank Vietnam의 시장 조사 데이터에 따르면 2025년 호치민시의 아파트 1차 평균 가격은 평방미터당 거의 9,600만 동으로 2024년 동기 대비 8.8% 증가했습니다. 그중 판매량의 거의 60%가 평방미터당 1억 동 이상이고 나머지는 주로 평방미터당 6,000만 동 이상입니다.
실제 기록에 따르면 2025년 초부터 현재까지 많은 대규모 투자자들이 호치민시 중심 지역에서 고급 프로젝트를 지속적으로 출시하고 있습니다. 투티엠 신도시와 중심 지역 주변 반경 4~5km 이내에는 1억 동/m2 미만의 프로젝트가 거의 없습니다.
뿐만 아니라 가격 상승세도 호치민시 중심부뿐만 아니라 인근 지역으로 확산되기 시작했습니다.
Batdongsan.com.vn의 데이터에 따르면 바리아-붕따우 지역은 호치민시에 합병된 후 현재 이 지역의 아파트 가격은 평방미터당 평균 약 5,400만 동/m2로 2024년 가격 수준인 3,600만 동/m2보다 48% 증가했습니다. 현재 가격 수준에서 바리아-붕따우는 호치민시에 이어 남부 지역에서 두 번째로 높은 아파트 가격을 가진 지역입니다.
주목할 만한 점은 남부 지역의 주택 가격이 수년간의 침체 후 공급이 개선된 상황에서 상승했다는 것입니다.
CBRE에 따르면 5개 주요 지역의 총 신규 공급량은 약 26,000개 제품으로 2024년의 두 배입니다. 빈즈엉(구)이 15,800세대, 떠이닌이 약 2,000세대, 동나이가 600세대로 선두를 달리고 있습니다. 호치민시(구)는 약 7,600세대로 전년 대비 50% 증가했습니다.
고급 부동산이 큰 비율을 차지합니다.
CBRE 베트남의 즈엉 투이 융 CEO는 부동산 공급이 개선되었지만 대부분의 신규 상품 바구니가 고급 및 고급 부문에 속하여 일반적인 가격이 상승하는 반면 중급 및 저가 주택 공급은 계속 부족하기 때문에 가격이 여전히 높게 유지되고 있다고 설명했습니다. 특히 구 호치민시 지역에서는 2025년에 판매되는 상품 바구니의 90%가 고급 및 고급 부문에 속합니다. 이 비율은 구 빈즈엉 지역에서 약 60%입니다. 이전 롱안 지역에서는 일련의 새로운 프로젝트가 m2당 4천만~6천만 동의 가격으로 판매되어 지역 가격이 급증했습니다.
이는 실제 주택 구매자, 특히 중산층이 거의 선택권을 갖지 못하게 만들고 있습니다. 이는 주택 가격 수준을 높이고 실제 수요와 국민의 지불 능력 간의 격차를 벌리는 데 기여합니다. 2025년 현재 베트남 사람들은 아파트를 구매하기 위해 평균 25.8년의 소득이 필요하며, 조사 대상 100개국 중 9위를 차지하여 주택 접근성이 점점 더 어려워지고 있음을 보여줍니다.
부동산 전문가들은 또한 가격이 실제 구매력에 너무 멀어지면 고급 부문에 여전히 위험이 있을 것이라고 우려합니다. 투기꾼들이 재고를 쌓고 단기 이익과 시장으로 유입되는 자본의 양이 흡수력을 초과하는 상황에서 공급 부족 상황에서도 거품이 나타날 수 있습니다.
국내 시장이 너무 빠르게 가격이 상승하고 신용이 축소되고 거래가 거의 동결된 2007-2011년을 되돌아보면 현재 고급 및 고급 아파트 가격 상승세는 멈출 기미가 보이지 않는 반면 거래는 투기에 치우치고 실제 주택 수요에 거의 의존하지 않습니다.
가격이 지불 능력을 훨씬 초과하면 시장은 포화 상태에 빠질 수 있고, 매도자는 가격 인하를 원하지 않고, 매수자는 위험을 꺼리고 유동성이 약화될 수 있습니다. 이것은 나쁜 시나리오이지만 가격이 제품 품질과 평균 소득에 상응하지 않고 평방미터당 2억~2억 5천만 동의 비합리적인 수준으로 계속 상승하면 완전히 발생할 수 있습니다.
