2023년 주택법의 현행 규정에 따르면 사회 주택 구매자는 전액 지불하고 증명서를 발급받은 후 5년 후에 양도할 수 있습니다. 이 기간 이후의 매매는 시장 메커니즘에 따라 양수 대상을 제한하지 않고 수행됩니다.
그러나 의견 수렴 중인 법률 개정안 초안에서 건설부는 더 엄격한 통제 방향으로 변경할 것을 제안했습니다. 5년 사용 후 사회 주택 소유자는 판매를 원할 때 더 이상 자유롭게 거래할 수 없으며 사회 주택 정책의 혜택을 받을 자격이 있는 사람에게만 양도할 수 있습니다.
이 제안은 거래 제한 기간 후 많은 사회 주택 아파트가 상업 주택처럼 매매되었으며, 가격이 급등하여 심지어 상업 주택에 근접했다는 현실에서 비롯되었습니다.
하노이에서 실시한 설문 조사에 따르면, 한때 분양 가격이 약 1,100만~1,800만 동/m2였던 많은 사회 주택 프로젝트가 5~10년 후 4~7배 증가하여 6천만~8천만 동/m2 수준에 이르렀습니다. 일부 아파트는 50억 동 수준에서 거래되고 있으며, 같은 지역의 상업 주택과 큰 차이가 없습니다. 이러한 추세로 인해 저소득층을 위한 사회 주택은 일정 기간 사용 후 접근하기 어려워졌습니다.
이 문제에 대한 의견으로 변호사이자 석사인 팜탄뚜언(하노이시 변호사 협회)은 사회 주택은 토지, 신용, 세금 등에 대한 국가의 우대 정책으로 형성되므로 처분권에 대한 제한을 설정하는 것은 사회 보장 목표를 보장하고 공공 이익을 사익으로 전환하는 것을 피하기 위해 필요하다고 말했습니다.
실제로 이것은 초기 거래 설정 시점부터의 법적 논리의 연속입니다. 사회 주택은 시장 메커니즘에 따라 완전히 운영되는 것이 아니라 특정 대상에 대한 정책에 따라 배포됩니다. 따라서 2차 시장에서 양도받는 대상에 대한 통제를 계속하는 것은 정책의 통일성을 보장하는 데 적합합니다.
실제로 자유로운 양도를 허용한 것은 일정 기간 후 사회 주택의 "상업화" 추세로 이어져 정책의 초기 의미를 약화시켰습니다. 우대 메커니즘에서 형성된 자산은 시장에 따라 빠르게 수익을 창출하는 도구가 될 수 있으며, 이는 투기, 부당 이득 취득 및 취약 계층의 주택 접근 기회를 축소하는 위험을 초래합니다.
팜탄뚜언 변호사는 법적 측면과 정책 목표 모두에서 양수 대상 제한은 합리적이고 필요하며 재산 처분권과 모순되지 않는다고 말했습니다. 이것은 또한 사회 주택이 일정 기간 후 "상업화"되는 대신 거래 수명 주기에 걸쳐 본질을 유지하도록 보장하는 방법이기도 합니다.
다른 관점에서 응우옌반딘 변호사(하노이시 변호사 협회)는 규정 시행의 타당성을 고려해야 한다고 말했습니다. 현재 투자자가 사회 주택을 판매할 때 대상 심사는 투자자와 관리 기관, 특히 건설부의 참여로 엄격하게 수행됩니다.
그러나 2차 시장에서 사람들이 재판매를 원할 때 구매 대상을 확인하는 데 많은 어려움이 발생합니다. "누가 확인 책임을 져야 합니까? 판매자, 구매자 또는 관리 기관입니까? 투자자가 수년 후에 이 작업을 다시 수행할까요?"라고 그는 문제를 제기했습니다. 그에 따르면 명확한 시행 메커니즘이 없으면 규정을 적용하기 어려워 법률 효과가 감소하고 사람들의 준수 의식에 영향을 미칠 수 있습니다.
건설부의 제안은 사회 주택을 사회 보장 목표에 맞게 되돌리려는 노력을 보여줍니다. 그러나 정책은 부당 이득을 막는 것과 국민의 정당한 권리를 보장하는 것 사이의 균형을 맞춰야 합니다. 2030년까지 사회 주택 개발을 촉진하는 맥락에서 법적 프레임워크는 엄격할 뿐만 아니라 시장이 지속 가능하게 발전할 수 있도록 충분히 유연해야 합니다.
