갇힌 그룹의 "병목 현상"에서
3월 24일 회의에서 정부 상임위원회는 법령 100/2024/ND-CP를 수정 및 보완하는 정책에 동의했습니다. 이러한 변화의 초점은 사회 주택(NƠXH) 구매 대상자를 심사하기 위해 평균 소득 수준을 높이는 것입니다. 이는 하노이 및 호치민시와 같은 대도시의 주택 가격이 급등하여 노동자 소득 증가 속도를 훨씬 앞서고 있다는 현실에 대한 시기적절한 대응으로 간주됩니다.
실제로 시장에는 중산층의 "침묵"이 존재합니다. 그들은 빈곤선보다 높은 소득을 가지고 있지만 상업 주택에 손을 댈 만큼 충분한 잠재력이 없습니다. 하노이 꺼우저이동에 하숙하고 있는 응우옌 반 남 씨(32세) 가족의 이야기가 대표적인 예입니다.
부부의 총 수입은 월 약 4,200만 동입니다. 거의 9억 동의 자본을 축적한 남 씨는 한때 상업용 아파트를 자신 있게 찾았습니다. 하지만 현재 기본적인 침실 2개짜리 아파트도 50억~60억 동 정도입니다. 은행에서 약 30억 동을 빌리면 매달 2천만 동 이상의 원금과 이자를 모두 갚아야 하므로 대출 이자를 부담하는 것은 너무 위험합니다. 따라서 상업용 주택을 사는 것은 힘이 부족하고, 사회 주택을 사는 것은 이전 소득 기준 규정에 걸립니다.
전문가들의 합의
전문적인 관점에서 호치민시 은행대학교 강사인 쩌우딘린 박사는 "수요-공급 측면에서 볼 때 정부는 100만 채의 사회 주택을 확보하기 위해 노력하고 있습니다. 현재 부동산 시장은 중급 및 고급 상업 주택 부문에 집중하고 있습니다. 주택 가격이 점점 높아짐에 따라 실제 주택을 원하는 사람들은 소유할 기회가 점점 더 어려워지고 있습니다."라고 지지를 표명했습니다.
린 씨는 하노이의 가혹한 현실을 예로 들었습니다. 아파트 평균 가격이 평방미터당 1억 동에 도달하여 2천만~2천5백만 동의 소득을 가진 사람들조차 상업 주택에 대해 "절망"하고 있습니다. 따라서 사회 주택 수혜 대상을 확대하는 것은 중산층의 거주 요구를 해결하기 위한 직접적인 해결책입니다.
응우옌반딘 변호사(하노이시 변호사 협회)도 같은 의견으로 "법령 초안과 같이 사회 주택 정책의 혜택을 받기 위해 평균 소득 수준을 높이는 것(개인 월 평균 소득 2,500만 동, 부부 월 5천만 동으로 인상)은 사회 주택 지원 정책의 수혜 대상을 확대하여 국민의 주택 수요를 더 잘 충족시킬 것입니다. 이들은 시장 메커니즘에 따라 상업 주택에 접근할 수 없는 대상 그룹이므로 정착 요구를 보장하기 위해 국가의 지원이 필요합니다."라고 말했습니다.
그러나 응우옌반딘 변호사는 수혜 조건 완화 속도와 시장 대응 능력 간의 불균형에 대해 우려를 표명했습니다.
딘 씨는 최근 일부 사회 주택 프로젝트에서 투자자가 제품을 판매할 때 공급이 수요를 충족하지 못하는 상황이 자주 발생한다고 분석했습니다. 매번 판매할 때마다 수백 가구에 불과하지만 실제로 제출된 서류 수는 수만 건에 달합니다.
그러한 상황에서 대상을 계속 확대하자는 제안은 전반적으로 공급이 개선되지 않은 상황에서 "수요 완화"를 계속할 것입니다. "공급 완화" 속도가 "수요 완화" 속도를 따라가지 못하면 사회 주택 구매 신청서를 제출하기 위한 "경쟁", "경쟁"이 더욱 긴장되고 치열해질 것입니다."라고 딘 변호사는 말했습니다.
지방 정부는 소득 상한선 적용에 유연성이 필요합니다.
응우옌반딘 변호사에 따르면 하노이와 호치민시의 두 특수 도시를 제외하면 월 2,500만 동의 소득 상한선은 나머지 32개 지역에서 "상당한 소득" 그룹으로 분류됩니다. 대량으로 적용하면 지방 예산에 영향을 미칠 수 있습니다. 이유는 사회 주택 프로젝트가 토지 사용료를 면제받기 때문입니다. 도시 지역, 상업 주택 프로젝트 수가 감소하면 토지 사용료, 토지 임대료를 징수할 수 없지만 현재 토지 수입은 여전히 지방 예산 수입에서 높은 비중을 차지합니다.
지역별 유연성이 필요하다는 데 동의하면서 쩌우딘린 박사는 다음과 같이 조언했습니다. "법령에서 소득 수준을 조정할 때 지역별로만 적용해야 하며, 획일적으로 적용해서는 안 됩니다. 예를 들어 호치민시에서는 그 수준이 매우 정상이라고 생각하지만, 다른 지방에서는 1인당 2,500만 동의 소득 수준이 중산층 및 고소득층에 가깝습니다.
수정을 "쫓아가는" 대신 적응 계수가 필요합니다.
예산 문제 외에도 쩌우딘린 박사는 소득 임계값을 고정된 숫자로 고정하면 정책이 항상 현실을 "추격"하는 상태에 머무르게 될 것이라고 우려합니다.
인플레이션 지수(CPI)가 변하면 적응하기 위해 법령을 수정해야 합니다. 수동적으로 현실을 쫓는 대신 근본적인 해결책은 CPI 변동에 따라 소득 임계값이 자체적으로 조정되도록 돕는 환산 계수가 필요하며, 이를 통해 정책의 지속 가능성과 유연성을 보장합니다.
여론이 우려하는 "구매권 경쟁" 문제를 해결하기 위해 쩌우딘린 박사는 시장에 대한 보다 구조적인 비전을 제안했습니다. 그는 사회 주택의 폭발적인 증가는 단순히 수량 이야기가 아니라 국민의 다양한 소득 범위와 호환되도록 부문별 전환이어야 한다고 말했습니다.
앞으로 사회 주택 부문은 더 많아질 수 있으며, 사람들의 각 소득 부문에 맞게 설계될 것입니다. 이것은 사회 주택이 진정으로 시장을 재구성하는 세력이 되기 위한 필요한 신호입니다. 하나의 공통 모델에만 집중하는 대신, 지불 능력에 따라 제품을 다양화하면 공급과 수요가 가장 현실적인 지점에서 만나는 데 도움이 될 것입니다.
이 관점은 대상 그룹 분리에 대한 응우옌 반 딘 변호사의 제안을 밀접하게 보완합니다.
딘 변호사에 따르면 월 소득이 1천만 동 미만인 자유 노동자 또는 일반 노동자, 즉 아파트를 완전히 구매할 능력이 거의 없는 그룹의 경우 국가는 임대 주택 공급에 집중해야 합니다.
린 박사의 사회 주택 제품 "분할"과 딘 변호사의 "임대 주택 기금 확대"의 조합은 다음과 같은 것을 보장하는 열쇠입니다. 중간 소득층(최고 2,500만 동 수준)은 살 집이 있고, 저소득층은 임대 형태를 통해 안식처를 확보하여 현재와 같이 모두가 "좁은 문"으로 몰려드는 상황을 피할 수 있습니다.
건설부에 따르면 2026년 2월 말까지 전국적으로 737개의 사회 주택 프로젝트가 701,347세대 규모로 시행되고 있으며, 이는 2030년까지 100만 가구 계획 목표의 70% 이상을 달성한 것입니다.
그중 2025년부터 결정된 돌파구는 전국적으로 102,146/100,275채의 사회 주택을 완공한 것입니다(연간 계획의 102% 달성).
2026년에는 지방 정부가 약 158,700채의 사회 주택 완공 목표를 할당받았지만, 거의 210,000채 규모의 220개 사회 주택 프로젝트가 건설 중이므로 2026년 할당된 목표는 35%를 초과할 것으로 예상됩니다.
수요 완화"(소득 기준 높이기)와 강력한 "공급 증가"의 결합은 수백만 명의 노동자를 위한 안락한 직업 목표를 실현하고 경제의 지속 가능한 발전을 위한 견고한 기반을 마련하는 열쇠입니다.
