30~70% 결제 한도는 실제로 삭제되지 않았습니다.
개정된 부동산 사업법 초안은 미래에 형성될 부동산 구매 시 지불에 주목할 만한 변화를 가져오고 있습니다.
현재 시행 중인 2023년 부동산 사업법 제25조에 따르면, 지불은 여러 번에 걸쳐 이루어집니다. 처음에는 투자자가 계약 가치의 30%를 초과하여 징수할 수 있으며, 여기에는 보증금도 포함됩니다.
다음 단계는 건설 진행 상황에 부합해야 하지만, 부동산을 인도하기 전에 투자자가 징수할 수 있는 총 금액은 계약 가치의 70%를 초과할 수 없습니다. 판매자가 법률에 규정된 외국인 투자 경제 조직인 경우 징수할 수 있는 총 금액은 50%를 초과할 수 없습니다.
구매자가 토지 사용권 증명서, 토지에 부착된 자산 소유권 증명서(일반적으로 분홍색 장부라고 함)를 발급받지 못한 경우, 투자자는 계약 가치의 95%를 초과하여 징수할 수 없습니다. 구매자는 장부 발급 후 나머지 5%를 지불합니다.
반면 개정된 부동산 사업법 초안 제20조는 지불이 당사자 간의 합의에 따라 여러 번 이루어지도록 규정하고 있으며, 현행법과 같이 30% 및 70% 제한 수준을 직접적으로 표시하지 않습니다.
이러한 변화는 주택 구매자 보호 제한이 폐지되어 개발자가 프로젝트 초기 단계부터 더 많은 돈을 벌 수 있게 되었다는 이해로 이어질 수 있습니다.
그러나 응우옌반딘 변호사에 따르면 위의 이해는 법률 초안 서류를 완전히 반영하지 못합니다.
개정 법률 초안은 입법 기술만 변경하고 규정의 본질은 변경하지 않습니다."라고 응우옌반딘 변호사는 말했습니다.
변호사의 분석에 따르면 법률 초안 제20조에는 정부가 자세한 지침을 제공하도록 규정되어 있습니다. 법률 초안에 첨부된 법령 초안에서 현재 지불 한도는 여전히 계승됩니다.
첫 번째 지불은 계약 가치의 30%를 초과하지 않는 것이 제안되며, 계약금도 포함됩니다. 다음 지불은 건설 진행 상황에 따라야 하지만 부동산 인도 전 총 지불액은 계약 가치의 70%를 초과하지 않아야 합니다.
판매자가 규정된 외국인 투자 경제 조직인 경우 인도 전에 징수되는 총 금액은 계약 가치의 50%를 초과할 수 없습니다.
따라서 현재 초안 서류에 따르면 30% 및 70% 표지판은 완전히 제거되지 않고 법률에서 세부 규정을 규정하는 법령으로 변경되었습니다.
응우옌반딘 변호사는 이를 "입법적 위임" 기술이라고 부르며, 이에 따라 법률은 기본적인 원칙적인 문제만 규정하고, 유연하게 조정해야 할 내용은 정부가 규정하도록 위임합니다.
이러한 구축 방식은 개정된 부동산 사업법 초안의 일반적인 방향과 일치합니다. 건설부는 초안이 조항 수를 줄이고 분권화를 강화하며 국회 권한에 속하는 원칙적인 내용만 법률에 유지하는 방향으로 설계되었다고 밝혔습니다.
그럼에도 불구하고 예비 심사 회의에서 국회 기관은 미래에 형성될 부동산 구매자 보호에 대한 지불 비율 제한, 동결 계좌 메커니즘 및 은행 보증의 전반적인 영향 평가를 여전히 요구했습니다.
심사 기관은 동시에 재산권, 계약 자유권 및 약자 보호에 직접적인 영향을 미치는 내용은 하위 법령에만 규정하는 것이 아니라 완전히 법제화해야 한다고 지적합니다.
구매자는 더 이상 최종 5%를 직접 보유하지 않습니다.
초안에서 더욱 주목할 만한 변화는 구매자가 핑크북을 발급받기 전에 남은 계약 가치의 5%를 처리하는 방식에 있습니다.
현행 메커니즘에 따르면 투자자는 계약 가치의 최대 95%만 징수할 수 있습니다. 마지막 5%는 여전히 구매자가 보관하고 있으며 관할 당국이 분홍색 장부를 발급한 후에만 지불할 수 있습니다.
법률 초안은 구매자가 장부를 가지고 있지 않은 경우 투자자가 직접 95% 이상을 받는 것을 계속 허용하지 않습니다. 그러나 구매자는 나머지 5%를 신용 기관에 개설된 동결 계좌로 이체하거나 합의에 따라 다른 형태의 담보를 사용해야 할 수 있습니다.
이 금액은 아직 투자자에게 전달되지 않았으며 투자자도 사용할 권한이 없습니다. 계좌는 구매자가 분홍색 장부를 발급받은 후에만 해제되어 투자자에게 이체됩니다.
응우옌반딘 변호사에 따르면 새로운 메커니즘은 일부 고객이 안정적으로 주택을 인도받고 사용했지만 부동산 매매, 증여 또는 담보 대출 수요가 없어 토지 사용권 증명서 발급 절차를 협조하지 않는 상황을 처리하기 위한 것입니다.
토지 사용권 증명서가 발급되지 않았다는 것은 구매자가 여전히 계약 가치의 5%를 유지할 수 있다는 것을 의미하지만, 절차 완료 지연의 원인이 완전히 투자자에게만 있는 것은 아닐 수 있습니다.
응우옌 반 딘 변호사는 "이 규정은 당사자 간의 이익 조화를 보장하고, 투자자의 책임을 구속하며, 국가 기관이 구매자에게 핑크북을 발급하기 위해 서류를 조속히 제출하고 절차를 완료해야 하며, 구매자의 책임을 구속하여 핑크북 발급 필요성 부족으로 인한 지연을 방지할 것입니다."라고 분석했습니다.
변호사에 따르면 자금이 동결 계좌로 이체되면 투자자가 이 자금을 사용하지 않았기 때문에 구매자의 권리는 여전히 보호됩니다. 반면 투자자는 장부 발급에 필요한 의무를 완료한 후 계약 가치를 충분히 받을 근거가 있습니다.
딘 씨는 "원칙적으로 투자자가 주택을 인도하고 국가 기관이 구매자에게 핑크북을 발급하기 위한 모든 절차를 완료한 후 투자자는 의무의 100%를 완료했으므로 구매자의 의지에 의존하지 않고 계약 가치의 100%를 자동으로 지불해야 합니다."라고 견해를 밝혔습니다.
그러나 동결 메커니즘을 적용하기 위해서는 지침 규정에서 누가 계좌 명의자인지, 어느 측이 은행 수수료를 부담하는지, 발생한 이자를 처리하는 방법, 동결 근거가 되는 서류 및 구매자와 투자자 간에 분쟁이 발생할 경우 처리 방안을 명확히 해야 합니다.
개정된 부동산 사업법 초안은 현재 심사 및 완성 과정에 있습니다. 따라서 최종 5% 금액의 지불 한도 및 처리 방안은 국회에 제출하기 전에 계속 조정될 수 있습니다.
