건설부는 주택법 규정과 관련된 법무부의 법적 규범 문서에 대한 의견 및 제안을 접수하고 처리하는 정보 시스템에서 시민 Đ. T. H. G의 의견 및 제안을 받았습니다.
제안 내용은 다음과 같습니다.
2023년 주택법 제4조는 혼합 공동주택의 경우에 적용되며, "각 기능 구역은 공동 건물 전체의 공동 소유 부분과 분리된 공동 소유 부분을 가지며 독립적으로 관리 및 운영됩니다.
이 규정에 따르면 유지 보수 비용은 각 기능 구역의 건축 면적 비율에 따라 여러 부분으로 나뉘어 별도로 관리 및 사용됩니다. 그러나 4항에는 다음과 같이 규정되어 있지 않습니다. 전체 아파트 건물의 공동 소유 부분에 대한 유지 보수 비용 부분을 결정하는 방법; 전체 아파트 건물의 공동 소유 부분에 대한 배분 비율; 이 비용 부분이 기능 구역에 유지 보수 비용을 배분하기 전 또는 후에 결정되는지 여부.
반면, 5항 a목은 다음과 같이 규정합니다. "아파트 건물 및 아파트 단지의 공동 소유 부분의 유지 보수 비용은 아파트 건물 관리위원회가 설정한 계좌로 이체됩니다..." 이 규정은 당연히 관리위원회에 이관하기 위해 "아파트 건물 유지 보수 비용"이라는 항목이 존재한다고 명시합니다.
그러나 4항은 이 비용의 형성 메커니즘 또는 결정 방법을 규정하지 않았습니다. 따라서 법률 적용 과정에서 다음과 같은 문제가 발생합니다. 아파트 건물 유지 보수 비용은 어떤 출처에서 결정됩니까? 각 기능 구역별로 유지 보수 비용이 분배되기 전 또는 후에 설정됩니까?
기능 구역이 독립적으로 분할되고 별도의 관리 및 운영 메커니즘이 있는 경우 아파트 건물의 유지 보수 비용은 어떤 원칙에 따라 결정됩니까? 구체적인 규정이 없으면 혼합 아파트 프로젝트 간에 다양한 이해와 다양한 실행 계획이 발생할 가능성이 있습니다.
이 제안에 대해 건설부는 다음과 같이 답변하는 문서 번호 9485/BXD-QLN을 발행했습니다.
2023년 주택법 제155조 4항은 혼합 사용 목적의 공동 주택 유지 보수 비용 사용에 대해 규정합니다. “혼합 사용 목적의 공동 주택이 아파트 기능 구역, 서비스 사업 기능 구역을 포함하여 동일한 공동 주택 건물 내에서 서로 다른 기능 구역을 별도로 분할할 수 있고, 각 기능 구역마다 공동 소유 부분이 공동 주택 건물 전체의 공동 소유 부분과 분리되어 독립적으로 관리 및 운영되는 경우, 주택 건설 투자 프로젝트의 투자자와 아파트 또는 공동 주택의 다른 면적의 구매자, 임차인은 매매 계약, 임대 구매 계약 또는 관리 및 사용을 위해 여러 부분으로 유지 보수 비용 비율을 분배하는 계약 부록에 합의합니다.
이 조항에 규정된 유지 보수 비용 비율 분배 합의는 해당 아파트 건물의 총 건축 면적에 대한 아파트 건물 내 각 기능 구역의 건축 면적 비율 원칙에 따라 계산됩니다.
2023년 주택법 제155조 5항은 동일한 아파트 건물 내에서 서로 다른 기능 구역을 분리할 수 있는 혼합 용도 아파트에 대한 유지 보수 비용 관리를 규정합니다.
a) 아파트 건물 및 아파트 단지의 공동 소유 부분의 유지 보수 비용은 이 법 제153조 2항 a호의 규정에 따라 아파트 관리위원회가 작성한 계좌로 이체하여 관리 및 사용합니다.
b) 서비스 사업 구역의 유지 보수 비용 부분에 대해서는 서비스 사업 구역 소유자가 이 기능 구역의 공용 소유 부분을 유지 보수하기 위해 자체적으로 관리하고 사용합니다.
아파트 유지 보수 원칙은 주택법의 일부 조항을 상세히 규정하는 건설부 장관의 2024년 7월 31일자 통지서 제05/2024/TT-BXD호에 첨부된 아파트 관리 및 사용 규정 제31조에 규정되어 있습니다.
현재 건설부는 2023년 주택법을 연구 및 수정하고 있으며, 2023년 주택법 및 시행 지침 문서를 수정하는 과정에서 건설부는 아파트 관리 및 사용과 관련된 일부 규정을 명확히 하기 위해 수정 및 보완을 연구할 것입니다.
