토지 가격이 계속 상승하는 상황에서 농지에서 주거용 토지로 전환하려는 수요가 점점 더 보편화되고 있습니다. 그러나 적지 않은 사람들이 토지만 있으면 사용 목적 변경을 신청할 수 있다는 오해를 하고 있습니다. 실제로 이것은 엄격한 조건의 법적 절차이며, 잘못하면 처벌을 받거나 심지어 토지 사용권을 잃을 수도 있습니다.
토지법 규정에 따르면 토지 사용 목적 변경은 당연한 권리가 아니라 관할 국가 기관의 허가를 받아야 하며 규정에 따른 모든 조건을 충족해야 합니다.
농지를 주거용 토지로 전환할 수 있는 경우
2024년 토지법 제121조에 따르면 농지에서 주거지로의 토지 사용 목적 변경은 관할 국가 기관의 허가 결정이 있고 승인된 토지 이용 계획 및 계획에 부합해야만 수행됩니다.
구체적으로 토지 사용자는 임의로 목적을 변경할 권리가 없으며, 다음 조건을 완전히 충족해야만 시행할 수 있습니다.
- 법률 규정에 따라 관할 기관에서 승인한 현급 토지 이용 계획 및 계획에 부합하는 토지 구획;
- 사용 중인 토지는 분쟁이 없고, 토지법 위반이 없으며, 토지 행정 위반 처리 대상에 해당하지 않습니다.
- 토지 수용 결정 또는 관할 국가 기관의 토지 수용 통지서가 없는 토지 구획;
- 승인된 건설 계획, 도시 계획 또는 농촌 계획에 부합하는 토지 사용 목적 변경.
토지가 연간 토지 이용 계획에 포함되지 않는 경우, 토지 사용자가 장기간 안정적으로 사용했더라도 목적 변경이 허용되지 않습니다.
농지를 주거용 토지로 전환하는 절차 및 비용
2024년 토지법에 따르면 토지 사용 목적 변경을 원하는 사람은 토지가 있는 현급 토지 등록 사무소에 서류를 제출해야 합니다. 서류에는 토지 사용 목적 변경 신청서, 토지 사용권 증명서 및 요청에 따른 관련 서류가 포함됩니다.
접수 후 전문 기관은 서류를 심사하고 계획을 대조하여 관할 기관에 제출하여 결정합니다. 해결 시간은 15일 근무일을 초과할 수 없으며, 외딴 지역의 경우 25일을 초과할 수 없으며, 주민들이 재정 의무를 이행하는 시간을 포함하지 않습니다.
재정적 의무에 관해서는 2024년 토지법 제117조 및 법령 45/2014/ND-CP 제9조에 따라 토지 사용자는 다음을 납부해야 합니다.
- 토지 사용료는 다음 공식에 따라 결정됩니다.
토지 사용료 = (주거용 토지 가격 – 농지 가격) × 전환 면적
(지방 인민위원회가 발행한 토지 가격표 또는 구체적인 토지 가격 기준)
- 법령 45/2014/ND-CP 제11조에 따른 등록세, 목적 변경 후 토지 사용권 가치의 0.5%에 해당하는 징수 수준;
- 지역 규정에 따라 측량, 서류 수정, 인증서 갱신과 같은 기타 행정 수수료.
실제로 많은 도시 및 교외 지역에서 용도 변경 총 비용은 수억 동에 달할 수 있으며, 면적이 넓거나 토지 가격이 높으면 훨씬 더 높을 수 있습니다.
현행 법률 규정에 따르면 토지 사용자는 용도 변경이 허가되지 않은 농지에 임의로 주택을 건설할 수 없습니다. 위반 시 다음과 같은 처벌을 받을 수 있습니다.
행정 처벌;
원래 상태로 복원하도록 강제합니다.
토지 사용권 증명서 발급 불가;
심각한 경우 토지를 회수할 수 있습니다.
국민들이 특별히 주의해야 할 법적 위험
현행 규정에 따르면 토지 사용자는 용도 변경 허가를 받지 않은 농지에 임의로 주택을 건설할 수 없습니다. 구체적으로 임의로 불법 건축을 한다면 위반자는 다음과 같은 처벌 형태에 직면할 수 있습니다.
- 법령 91/2019/ND-CP에 따른 행정 위반 처벌
- 토지의 원래 상태를 복원해야 합니다.
- 토지 사용권 증명서 발급 불가
- 심각한 경우 규정에 따라 토지를 회수할 수 있습니다.
실제로 많은 사람들이 계획을 검토하지 않고 "주거용 토지가 될 것", "목적 변경을 기다리는 토지"라는 광고를 믿어 위험에 처합니다. 이것이 분쟁과 재정적 손실로 이어지는 일반적인 원인입니다.
구체적으로 국민들은 다음 사항에 유의해야 합니다.
- "곧 주거용 토지", "목적 변경을 기다리는 토지"라는 광고 문구에만 의존하여 토지를 구매하지 마십시오.
- 지방 토지 관리 기관에서 계획을 직접 점검해야 합니다.
- 토지 사용 목적 변경 가능성을 명확히 확인하지 않은 경우 보증금 또는 송금하지 마십시오.
- 예상치 못한 비용 발생을 방지하기 위해 토지 가격표와 재정적 의무를 자세히 알아보세요.
새로운 토지 가격표가 시장 가격에 가까워지고 있는 상황에서 농지에서 주거용 토지로의 전환 비용이 계속 증가할 것으로 예상됩니다. 따라서 사람들은 불필요한 위험과 손실을 피하기 위해 법적 및 재정적 요소를 신중하게 고려해야 합니다.
