12월 29일, 옌랑사 인민위원회는 베트남 경매 합자 회사와 협력하여 하노이시 옌랑사(이전 메린현) 지역의 33개 토지에 대한 주거용 토지 사용권 경매를 조직했습니다.
결과적으로 33개 토지 구획 모두 경매에 성공했습니다. 낙찰 가격은 m2당 3,450만 동에서 5,760만 동으로 시작 가격보다 약 7배 높습니다. 총 낙찰 금액은 1,740억 동 이상으로 총 시작 가격보다 약 1,516억 동 높습니다.
투자자 심리가 더 신중해짐
이전에는 2024년에 메린현(구) 지역이 토지 경매의 핫스팟으로 여겨졌으며, 여러 세션에서 낙찰 가격이 m2당 거의 1억 동에 달하는 것으로 기록되었습니다.
대표적인 예로 2024년 12월 19일 짱비엣사 동까오 마을에서 열린 11개 토지 구획 경매가 있습니다. 7라운드 경매 후 11개 토지 구획 전체가 성공적으로 경매되었습니다. 그중 가장 높은 낙찰 가격이 9,750만 동/m2 이상, 가장 낮은 가격도 7,950만 동/m2 이상으로 시작 가격보다 몇 배나 높습니다.
그러나 최근의 실제 기록에 따르면 메린(구) 지역의 토지 경매 낙찰 가격은 2024년 최고점에 비해 하락세를 보이고 있습니다.
노동 신문과의 인터뷰에서 국립경제대학교 부동산학 박사인 쩐쑤언르엉 씨는 최근 투자자 심리가 뚜렷하게 바뀌었다고 평가했습니다. 그 원인은 무엇보다도 제도 변화, 특히 2단계 모델에 따른 정부 조직, 현급 폐지에서 비롯됩니다. 이전에는 지역 경매에서 현급의 역할이 매우 크지만, 현재는 절차가 더 투명해질 것으로 기대됩니다.
게다가 부동산 시장 투명화에 대한 국가의 결의는 총서기, 총리의 지시를 통해 분명히 드러났습니다. 데이터, 시장 정보 공개와 관련된 약속, 투기 행위, 버려진 토지에 대한 직접적인 세금 정책 구축...은 투자자들을 더욱 경계하게 만들었습니다.
또 다른 중요한 요소는 신용 통제입니다. 이전에는 경매에 참여하기 위해 대출을 받는 것이 비교적 쉬웠지만, 현재는 대출이 더 엄격하게 심사되어야 하며, 대출 서류는 실제 수요와 재정 능력을 정확하게 반영해야 합니다. 이로 인해 높은 재정 레버리지를 사용하는 투자자는 다시 계산해야 합니다.
쩐쑤언르엉 박사에 따르면, 실제 조사 결과, 많은 경매 토지 지역은 기반 시설이 동기적으로 투자되지 않았고, 주거 지역에서 멀리 떨어져 있으며, 심지어 논 한가운데에 있습니다. 그러한 지역에서는 가격이 너무 높아지면 유동성이 매우 큰 문제입니다.
이와 함께 지난 기간 동안 경매에서 낙찰된 많은 토지 구획이 프로젝트 시행이 매우 느리게 진행되었으며, 대부분 투기 목적으로 사용되었으며 실제 거주 수요가 아닙니다. 정책, 법률 및 신용 요소가 함께 영향을 미치면서 시장 심리가 변화하여 토지 경매에서 "FOMO" 효과가 점차 둔화되었습니다.
투기를 제한하기 위해 데이터 관리 강화, 투명성 강화
낙찰 가격이 이전보다 둔화되었지만, 실제로는 경매가 끝난 직후 토지 구획을 수억 동 차이로 판매하는 중개 상황이 여전히 존재합니다.
이 문제에 대한 의견으로 쩐쑤언르엉 박사는 토지 데이터가 통합되면 여러 지역에서 경매에 정기적으로 참여하는 사람들이 쉽게 식별될 수 있을 것이라고 말했습니다. 이는 경매 전문 그룹이 더 신중하게 고려해야 하며, 이전처럼 "먼 바다에서 잡는" 것이 더 이상 쉽지 않습니다.
이전에는 데이터가 연결되지 않았을 때 경매를 "직업"으로 여기는 그룹이 있었고, 여러 지역에서 지속적으로 참여하여 가격을 부풀린 다음 후퇴하여 나중에 구매자에게 위험을 남겼습니다. 심지어 가상 가격 수준을 만들기 위해 여러 차례 경매를 설계하여 다음 세션에서 참가자들이 결국 "막다른 골목"에 빠지는 경우도 있었습니다. 관리 강화와 정보 투명성은 이러한 상황을 점진적으로 제한할 것입니다.
중요한 것은 국가가 제시된 약속, 특히 부동산 시장 투명화 및 주택 가격 통제 약속을 지속적으로 유지하고 일관되게 이행해야 한다는 것입니다. 고위 지도자가 결의를 분명히 보여줄 때 지방 정부는 더욱 엄격하게 준수해야 할 것이며, 그로 인해 이익 집단도 경계할 것입니다."라고 쩐쑤언르엉 박사는 말했습니다.
게다가 부동산 시장 데이터, 특히 토지 및 주택 가격 데이터 완성은 전제 조건입니다. 충분하고 투명한 데이터가 있으면 국가는 효과적인 세금 정책을 수립하고 투기꾼을 정확하게 처벌할 수 있습니다. 데이터가 없으면 세금을 서둘러 부과하는 것은 매우 어렵습니다.
그러나 시행 과정에서 적절한 로드맵이 필요합니다. 데이터를 수집하기 위한 검사 및 검토가 필요하지만, "충격적인" 조치, 형사화 또는 대규모 추징을 적용하면 역효과를 내고 시장과 경제에 영향을 미칠 수 있습니다. 시장은 갑작스러운 차단 대신 점진적으로 감소하고 통제하는 방향으로 조정되어야 합니다.
실제 거주 수요가 있는 사람들에게 쩐쑤언르엉 박사는 국민들이 침착한 심리를 유지해야 한다고 권고합니다. 현재 시장은 이전 단계와 매우 다르며, "지금 사지 않으면 가격이 올 것"이라는 두려움 때문에 많은 사람들이 어떤 대가를 치르더라도 구매해야 했습니다.
국가의 단호한 운영과 제도, 법률 및 스마트 도시 개발 방향의 변화로 인해 교통 및 기술 인프라가 보다 체계적으로 투자되고 있습니다.
교통 인프라와 관련된 압축 도시 지역 개발은 향후 5~10년 안에 주택 수요를 충족할 수 있는 능력이 완전히 실현 가능하다는 것을 보여줍니다. 베트남 부동산 시장은 아직 어리지만 많은 교훈을 얻었으며, 더 안정적이고 지속 가능한 방향으로 규제하기 위한 토대를 마련했습니다.
