공급 회복, 제품 구조 이동
2026년 4월 15일 오후 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)가 주최한 "거시 경제 변동 및 구조 조정 주기"라는 주제로 2026년 1분기 부동산 시장 보고서 발표 회의에서 베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE) 부소장인 팜티미엔 여사는 2026년 1분기에 전체 시장에서 약 52,000개의 상업용 주택 부동산 제품이 판매를 시작했다고 밝혔습니다. 그중 신규 공급은 약 38,000개로 전 분기보다 약간 감소했지만 여전히 2025년 동기 대비 2.5배 증가했습니다.
공급 구조는 집중 상태에서 다극 추세로 뚜렷하게 전환되고 있으며, 지역 간에 더 균등하게 분배되고 있습니다. 특히 중부 지역은 토지 기금, 인프라 및 도시 개발 방향의 이점 덕분에 신규 주택 공급의 26%를 차지합니다.
공급이 회복되었음에도 불구하고 부동산 가격은 투입 비용, 특히 토지, 금융 및 원자재 비용 증가 압력으로 인해 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 제품 구조에서 아파트는 신규 분양 총 공급량의 67%에 달하는 주요 비중을 계속 차지하고 있습니다.
공급 증가는 시장에서 경쟁 수준을 점진적으로 높이고 있으며, 동시에 구매자에게 더 많은 선택권을 제공합니다. 아파트 부문 구조가 뚜렷하게 조정되었습니다.
고급 및 초고급 아파트 부문은 신규 공급량의 약 20%만을 차지하며 2025년 4분기 대비 20bp 감소했습니다. 반대로 고급 아파트는 53%로 가장 큰 비중을 차지하며 전 분기 대비 29bp 증가했으며 주로 위성 대도시에 집중되어 있습니다.
중급 부문은 공급량의 약 27%를 차지하며, 주요 공급원은 호치민시 외곽 지역의 성 및 도시에서 옵니다.
주목할 만한 점은 약 20억~30억 동 가격대의 상업용 아파트 부문이 계속해서 사라지고 있다는 것입니다. 이러한 상황에서 사회 주택은 7,000개 이상의 제품이 판매 조건을 충족하여 상업용 주택이 충족할 수 없는 공백을 메우는 데 기여하면서 밝은 빛으로 떠올랐습니다.
신중한 구매자 심리
SGO Homes의 총괄 이사이자 베트남 부동산 시장 연구 및 평가 위원회 부위원장인 Le Dinh Chung 씨에 따르면 1차 시장에서 판매 가격은 계속해서 높은 수준을 유지하고 있으며 투입 비용 증가로 인해 소폭 상승하는 추세입니다.
반대로 2차 시장에서는 가격이 부분적으로 조정되기 시작했습니다. 유동성은 더 이상 가격의 높고 낮음에만 의존하는 것이 아니라 제품의 실제 사용 가치와 현금 흐름 활용 능력에 점점 더 의존하고 있습니다.
뗏 응우옌 단 연휴 이후 대출 금리가 높은 수준을 유지하는 상황에서 구매자 심리는 연초 3개월 동안 더욱 신중해졌습니다.
주목할 만한 점은 고급 아파트 부문에서 "손절매" 거래가 나타났지만 재정적 압력이 한계에 미치지 못하고 장기 성장 기대치가 여전히 남아 있기 때문에 많지 않다는 것입니다.
하노이에서는 2차 가격이 소폭 하락 조정을 기록했습니다. 공모 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있지만 실제 거래 가격은 더 유연한 경향이 있고 거래 마감 시간이 길어 투자자들이 유동성이 아직 실제로 강하지 않은 상황에서 가격 기대치를 조정하고 있음을 반영합니다.
반면 호치민시와 다낭에서는 가격이 여전히 상승 추세를 유지하고 있으며, 주로 계획, 인프라 및 중장기적으로 가격 상승 여지에 대한 긍정적인 기대감 덕분에 분기별 약 2%와 4% 상승했습니다.
수요가 선택적으로 전환됩니다.
유동성 측면에서 전체 시장은 2026년 1분기에 약 24,000건의 거래를 기록했으며, 이는 1차 공급 대비 흡수율 47%에 해당합니다. 신규 공급 대비 흡수율은 58%로 22,000건 이상의 거래에 해당합니다.
전 분기와 비교하여 흡수율이 소폭 감소했는데, 이는 부분적으로 설날과 겹쳤기 때문입니다. 그러나 시장은 여전히 큰 실제 수요와 투자자 측의 유연한 재정 지원 정책 덕분에 긍정적인 결과를 유지하고 있습니다.
금리 수준과 신중한 심리의 영향으로 시장은 "동결" 상태에 빠지지 않고 선택적 대출 단계로 전환되었습니다.
VARS IRE의 연구에 따르면 구매자 행동이 뚜렷하게 변화했습니다. 구매자는 더 이상 군중 심리를 쫓지 않고 법적 투명성, 우수한 활용성 및 실제 거주 요구를 충족하는 제품을 우선시합니다.
아파트는 계속해서 유동성을 주도하는 부문으로 총 거래량의 69%를 차지합니다. 이 부문의 신규 공급 흡수율은 약 60%로 거의 15,000건의 거래에 해당합니다.
거래는 주로 뗏 응우옌 단 이전에 집중되었으며, 공급은 2025년부터 시행될 법적 근거가 완비된 프로젝트에서 나왔습니다. 특히 경쟁력 있는 가격의 프로젝트는 거의 100%의 흡수율을 기록했습니다.
반면, 기반 시설과 편의 시설이 부족한 제품, 특히 많은 지역의 토지는 계속해서 침체 상태에 빠지고 있습니다.
