베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면, 베트남은 현재 판매용 주택 유형을 강력하게 개발했지만, 국가의 체계적인 주도하에 전문적이고 장기적인 임대 주택 시스템을 거의 형성하지 못했습니다. 현재 임대 시장은 대부분 여전히 자발적이고 소규모이며, 동기화된 계획이 부족하고, 국민의 안정적인 삶의 질을 보장하지 못하고 있습니다.
VARS IRE는 다음 단계에서 부동산 투자 역할과 주택 거주 기능 간의 균형을 더 잘 맞춰야 한다고 생각합니다. 지속 가능한 시장은 합법적인 자산 축적 요구를 충족하고 국민의 주택 접근성을 확대해야 합니다.
따라서 핵심 문제는 국민들이 적절한 비용으로 양질의 주거에 접근할 수 있어야 한다는 것입니다. 이것은 또한 많은 선진국에서 임대 주택이 사회 보장 시스템과 도시 안정의 중요한 기둥으로 간주되는 이유이기도 합니다.
독일에서는 주택 소유 비율이 유럽에서 가장 낮은 약 46%에 불과하지만, 이 나라는 여전히 세계에서 삶의 질이 가장 높은 그룹에 속합니다. 독일의 성공은 임차인을 매우 엄격하게 보호하는 법률 시스템에서 비롯됩니다. 정부는 "미에츠피겔" 메커니즘(지방 정부가 발표하는 참조 임대료표)을 적용하여 각 단계별 임대료 인상률을 통제합니다. 집주인은 법률 규정에 따른 정당한 이유 없이 임대료를 임의로 인상하거나 계약을 종료할 수 없습니다. 이는 사람들이 임대 주택을 장기적인 안정적인 거주지로 안심하고 볼 수 있도록 돕습니다.
반면 싱가포르는 주택 개발에서 국가가 중심 역할을 하는 모델을 선택했습니다. 현재 싱가포르 인구의 80% 이상이 주택 개발 공사(HDB)가 개발한 주택 단지에 거주하고 있습니다. 99년 기간의 주택 소유 모델 외에도 싱가포르는 국가 예산에서 큰 보조금을 받는 저소득층을 위한 공공 임대 주택 시스템을 유지하고 있습니다.
주목할 만한 점은 이 주택 단지들이 주거 수요를 충족시킬 뿐만 아니라 학교, 의료, 교통 및 공공 시설에 대한 동시 계획을 갖추어 고품질 주거 지역 사회를 형성했다는 것입니다.
한국에서는 정부가 한국주택토지공사(LH)를 통해 장기 임대 주택 모델을 강력하게 개발하고 있습니다. 국가는 학생, 갓 결혼한 사람, 저소득층을 위해 20~30년 장기 임대용 상업용 아파트를 직접 투자하거나 재구매합니다. 자금은 국가 도시 기금을 통해 우대 금리와 장기 금융 도구를 통해 조달됩니다. 덕분에 한국은 주택 안보를 보장하고 부동산 시장의 안정성을 유지할 수 있습니다.
국제 경험에 따르면 지속 가능한 임대 주택 개발을 위해서는 국가의 역할이 결정적입니다. 자본을 빠르게 회수할 수 있는 판매용 주택 모델과 달리 임대 주택은 자본 회수 시간이 매우 길고 일반적으로 15~25년이 걸리지만 이윤폭은 높지 않습니다. 일반적인 시장 메커니즘에만 의존하면 민간 부문이 참여할 동기가 거의 없습니다.
따라서 VARS IRE는 국가 임대 주택 기금 시행을 촉진하는 것과 병행하여 베트남은 주택 개발에 대한 사고방식을 바꾸고 임대 주택을 교육, 의료 또는 대중 교통과 유사한 필수적인 사회 보장 인프라로 간주해야 한다고 생각합니다.
대도시를 계획할 때 국가는 기업이 장기 임대 주택 또는 고품질 사회 주택 부문을 주도적으로 개발할 수 있도록 세금 및 토지 사용료에 대한 인센티브 및 우대 메커니즘을 마련해야 합니다. 이와 함께 주택 저축 펀드, 저금리 우대 신용 및 임대 주택 개발 기업에 대한 세금 면제 및 감면 메커니즘을 통해 이 부문을 위한 장기 금융 시스템을 설계해야 합니다.
VARS IRE에 따르면 "특별 제도 설계"가 없으면 민간 부문이 대규모로 이 부문에 참여하기가 매우 어렵습니다.
또 다른 중요한 문제는 베트남이 임차인의 권리를 보호하기 위해 임대 시장에 대한 별도의 법적 회랑을 구축해야 한다는 것입니다. 현재 임차인은 가격 급등, 예상치 못한 계약 해지 또는 보장되지 않는 생활 조건의 위험에 직면했을 때 항상 약세에 놓여 있습니다. 따라서 임대 계약, 가격 인상폭, 임대 주택 품질 기준 및 소유자의 책임에 대한 구체적인 규정을 담은 임대 주택법을 단계적으로 형성해야 합니다.
