우대 기간 후 주택 구매 대출 금리 수준 급등
베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS-IRE)가 10개 상업 은행에서 실시한 2026년 2분기 조사에 따르면 현재 우대 주택 구매 대출 금리는 은행 및 신용 패키지에 따라 6~12개월 동안 적용되는 연 8.5~11%로 일반적입니다. 우대 기간 후 대부분의 대출은 변동 금리로 전환되며, 기준 금리 또는 참조 금리에 약 3.3~3.5%의 변동폭을 더하여 계산됩니다. 따라서 대출자가 실제로 지불하는 금리는 일반적으로 연 13-15%입니다.
금리가 급격히 상승하여 많은 주택 구매자가 큰 압박을 받고 있습니다. 뚜쩐 씨(호치민시 안푸동)는 2025년에 부부가 35년 동안 15억 동을 대출받았으며, 우대 금리는 연 7.8%, 매달 1,100만~1,200만 동을 지불한다고 말했습니다. 2026년 3월에 우대 금리가 만료된 후 금리는 각각 13.9%, 16.9%로 인상되었고, 2026년 4월부터는 연 17.7%에 도달하여 가족의 상환 비용이 크게 증가했습니다.
대출 금리의 급격한 상승은 실제 주택 구매자와 투자자 모두 은행 레버리지를 동시에 외면하게 만들고 있습니다.
호치민시 벤탄동에 거주하는 도안비엣 씨는 몇 년 전에는 50~60%의 자산 가치에 대한 대출 비율로 레버리지를 사용하는 것이 시장 가격 상승 속도로 보상될 수 있었지만, 현재는 부동산 가격 수준이 높은 반면 자본 비용은 더 이상 저렴하지 않다고 말했습니다. 매달 막대한 대출 이자를 지불해야 하지만 단기적으로 가격이 상승할 가능성은 아직 명확하지 않습니다. 이로 인해 단기 이익 기대감이 위험을 감수하기에 충분히 매력적이지 않습니다.
부동산 시장 유동성의 큰 장벽
재정적 압박은 지난 분기 시장 유동성을 통해 분명히 반영됩니다. Dat Xanh Services에 따르면 2025년 일반적인 금리 수준이 9-11%였을 때 신규 공급 흡수율은 약 45-50%에 달했습니다. 그러나 올해 상반기에 금리가 12-14%로 상승했을 때 흡수율은 20-30%로 감소하여 구매자들이 자본 비용 증가에 대해 점점 더 신중해지고 있음을 보여줍니다.
PropertyGuru의 부동산 소비자 심리 보고서에 따르면 주택 구매자의 80% 이상과 투자자의 80% 이상이 연 9% 미만일 때만 부동산 구매 대출을 수용합니다. 그중 대부분의 구매자에게 가장 적합한 이자율은 연 5-9%이며, 이자율이 11% 이상을 초과하면 대부분 재정적 레버리지 사용을 중단할 것입니다. 이것이 현재 금리 수준이 부동산 시장에 큰 장애물이 되는 이유이기도 합니다.
2026년 하반기를 보면 전문가들은 은행이 금리를 "억제"하기 위해 계속해서 "힘들어야" 할 것이라고 말합니다.
DG Capital 펀드의 금융 투자 부문 이사인 Nguyen Duy Phuong 박사는 신용-예금 격차가 여전히 높은 수준이기 때문에 금리 수준에 대한 압력이 여전히 크다고 말했습니다. 경제의 자본 수요가 향후 5년 동안 계속해서 크게 증가할 것으로 예상됨에 따라 금리 수준은 크게 감소하기 어려울 것이며, 목표는 총 사회 투자 자본/GDP 비율을 32%에서 40%로 높이는 것입니다.
이로 인해 은행은 자본을 확보하고 유동성 위험을 통제하기 위해 특히 장기 만기에서 예금을 유치하기에 충분히 매력적인 금리 수준을 유지해야 합니다. 이와 함께 은행의 총 예금 대비 대출 잔액 비율과 대형 은행의 중장기 대출 단기 자본 비율이 모두 임계값에 도달하고 있습니다.
