DKRA 컨설팅 회사가 최근 발표한 부동산 시장 조사 보고서에 따르면 호치민시 시장의 흡수율은 뗏 응우옌 단 이후 정체 조짐을 보이기 시작하여 전 분기 대비 50~60% 감소했습니다.
이에 따라 뗏 이후부터 현재까지 아파트 및 토지 주택과 같은 주요 부문은 2025년 말의 20-30%에 불과한 구매력을 기록했습니다. 시행 중인 많은 프로젝트에서 사전 주문량이 절반으로 감소한 반면, 주택 구매자가 결정을 변경하여 공식 계약으로 전환할 수 없는 계약 건수는 증가했습니다.
Knight Frank의 호치민시 시장 보고서에 따르면 2026년 1분기에 호치민시는 약 1,580채의 아파트 거래가 성공적으로 이루어졌으며, 흡수율은 분기별 총 1차 공급량의 약 36%에 달했습니다. 이 수치는 시장이 약 4,600채의 거래와 47%의 흡수율을 기록했던 이전 분기에 비해 거의 66% 감소한 수치입니다.
특히 고급 아파트 부문에서 JLL 베트남의 데이터 연구에 따르면 2026년 1분기에는 전 분기 대비 약 16.6% 감소한 반면 신규 공급은 작년 말 대비 26% 이상 급감했습니다.
연구 기관의 일반적인 의견에 따르면 두 가지 주요 원인이 있습니다. 첫째, 신규 분양 공급이 급격히 감소하고 고급 부문 이상에 너무 집중되어 있는 반면 시장의 주요 수요인 합리적인 가격의 상업 주택 부문은 여전히 매우 부족합니다.
2026년 1분기에 호치민시에는 약 4,000채의 신규 분양 아파트가 있으며, 이는 전 분기 대비 87% 감소한 수치이며, 특히 도심 지역은 800채 이상에 불과하며, 그 중 거의 90%가 고급 및 고급 부문에 속합니다. 분양 자격이 있는 프로젝트 수는 많지 않아 시장에 공급되는 물량이 줄어듭니다.
두 번째 원인은 높은 금리 인상 압력으로 인해 주택 구매자들이 "충격"을 받는다는 것입니다. 예금 금리 수준의 지속적인 상승은 주택 구매 대출 금리를 뚜렷하게 상승시키고 있으며, 현재 일반적으로 연 10~14% 수준입니다. 이러한 추세로 인해 많은 대출자들이 예상외로 빠르게 증가하는 금융 비용으로 인해 부유화 단계에 접어들면서 큰 재정적 압력을 받고 있습니다.
이러한 추세에 따라 적지 않은 부동산 기업들이 금리 지원을 계속하고, 지불 진행 속도를 늦추고, 심지어 주택 구매자에게 떠돌아다니는 금리 차이를 보상하겠다고 약속해야 합니다. 그러나 구매자에게 금리의 일부를 부담하는 것은 기업이 이윤폭을 줄이거나 판매 가격에 비용을 배분하는 것을 받아들여야 함을 의미합니다. 이는 특히 중소기업의 경우 현금 흐름에 상당한 압력을 가합니다.
재고가 많은 기업은 빠른 판매 압력을 받는 반면, 공급이 제한적인 기업은 이윤을 적극적으로 최적화할 수 있습니다. 이러한 차이는 시장에서 뚜렷한 차별화 과정을 초래하고 있습니다.
주목할 만한 점은 구매력이 크게 감소했음에도 불구하고 주택 가격 수준은 여전히 상승 추세를 유지하고 있다는 것입니다. JLL의 정보에 따르면 2026년 1분기에 호치민시의 고급 아파트 부문 1차 가격은 4,148 USD/m2(약 1억 900만 VND/m2) 수준입니다. 일부 프로젝트는 새로운 분양에서 가격을 계속 조정하여 호치민시의 평균 가격 수준을 거의 1억 1천만 VND/m2로 끌어올렸습니다.
빈즈엉 및 바리아-붕따우와 같이 최근 합병된 지역에서도 가격 수준이 더 높게 설정되었습니다. 이 지역들은 중급 및 저렴한 가격대의 공급을 보충하여 지역 간 가격 차이를 만드는 데 기여했지만, 일반적인 수준을 낮추기에는 충분하지 않았습니다.
이 지역의 1차 중간 판매 가격은 현재 약 6천만 VND/m2에 달하는 반면, 4천만 VND/m2 미만의 공급은 점점 부족해지고 있습니다. 대신 시장은 고급 부문에 위치한 프로젝트의 증가를 기록하고 있으며, 일반적인 가격은 6천만~8천만 VND/m2 범위이며, 이를 통해 일반적인 가격 수준을 계속 상승시키고 있습니다.
