현재 도시 지역의 중산층 및 저소득층의 상당 부분이 주택을 찾을 때 "중턱"에 놓여 있습니다. 이 그룹은 규정에 따른 소득 기준(월 2천만 동)을 초과하여 사회 주택을 구매하거나 임대할 수 있는 대상이 아닙니다. 그러나 지난 몇 년 동안 지속적으로 높은 수준을 유지해 온 상업 주택 가격으로는 시장 메커니즘에 따라 주택을 구매할 재정적 능력이 부족합니다.
호치민시의 현실은 "적합한 가격의 주택" 부문이 지난 몇 년 동안 시장에서 거의 존재하지 않았다는 것을 보여줍니다. 이것은 침실 1-2개짜리 아파트 유형으로, 면적은 약 50-70m2이고, 가격은 가구당 20억~50억 동이며, 이는 중산층의 지불 능력에 근접한 수준으로 간주됩니다.
구체적인 데이터를 인용하여 호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레호앙쩌우 씨는 2020년 호치민시(행정 구역 조정 이전)에는 시장에 출시된 총 주택 수의 약 1%를 차지하는 163채의 적합한 가격 부문에 속하는 아파트만 있었다고 밝혔습니다. 2021년부터 2025년 6월 말까지 시장에는 더 이상 이러한 유형의 주택이 없으며, 주로 중급 및 고급 주택이며, 고급 주택이 공급 구조의 70% 이상을 차지합니다. 특히 2024년부터 2025년 중반까지 호치민시(구)의 상업 주택 프로젝트는 거의 고급 부문만 남았습니다. 고급 제품 과잉은 공급과 수요 간의 불균형을 초래했습니다.
이러한 현실에 대해 많은 부동산 기업은 프로젝트 개발 비용이 급증하는 상황에서 m2당 3천만~5천만 동 가격의 주택을 건설하는 것은 토지 기금이 여전히 크고 투입 토지 가격이 너무 높지 않은 교외 지역에서만 실현 가능하다고 밝혔습니다. 토지 비용이 큰 비율을 차지하는 중심 지역이나 인프라가 완공된 지역에서는 이 가격 수준을 유지하기가 매우 어렵습니다.
건설부가 의견을 수렴 중인 적절한 가격의 상업 주택 개발 시범 결의안 초안에 따르면 적절한 가격의 상업 주택 투자자는 프로젝트 건설 총 투자 자본의 최대 15%의 표준 이윤을 누릴 수 있습니다. 프로젝트 범위 내에서 사회 주택을 건설하기 위해 토지 기금을 할당할 필요가 없습니다. 자본 동원 조건이 완화됩니다. 규정에 따라 일반 상업 주택 건설의 경우보다 낮은 우대 금리와 더 긴 대출 기간으로 대출을 받을 수 있습니다.
레호앙쩌우 호치민시 부동산 협회 회장은 초안에 대해 논평하면서 최대 이윤 15%를 제한해서는 안 되며, 판매 가격을 평방미터당 3천만~7천만 동으로 제한하기만 하면 된다고 말했습니다. 즉, 침실 2개짜리 아파트의 가격은 약 20억~50억 동입니다. 왜냐하면 중산층 고객을 대상으로 하더라도 합리적인 가격의 상업 주택 프로젝트는 본질적으로 여전히 상업 주택 유형에 속하기 때문입니다. 따라서 국가가 최대 이윤 15%를 설정하여 직접 개입하는 것은 불필요하며 기업에 대한 우대 정책으로 간주하기 어렵습니다.
이익 문제 외에도 Chau 씨는 HoREA가 합리적인 가격의 주택 공급을 촉진하기 위해 기업과 주택 구매자 모두를 위한 별도의 신용 메커니즘을 구축할 것을 제안했다고 밝혔습니다.
투자자에 대해 협회는 합리적인 금리와 총리가 단계별로 규정한 대출 기간으로 중장기 상업 신용 자금에 접근할 수 있도록 허용할 것을 제안합니다. 현재 상황에서 연 6~7%의 금리 수준이 적합한 것으로 간주되며, 대출 기간은 약 5년입니다. 연체 채권에 적용되는 이자율은 대출 이자율의 130% 수준으로 제안됩니다.
합리적인 가격으로 상업 주택을 구매하거나 임대 구매하는 사람들에게 HoREA는 약 10~12년 기간의 장기 상업 신용 대출 메커니즘을 제안하며, 이자율은 시기에 따라 조정됩니다. 기업 측과 마찬가지로 연체 이자율도 대출 이자율의 130% 임계값으로 적용해야 합니다.
