시장의 양극 사이의 간격
2026년 초, 하노이 하동구에서 공무원으로 일하는 부 뚜옌 호앙 씨(32세)는 정착할 곳을 찾는 것에 대해 고민하고 있습니다.
부부의 총 수입은 매달 4천만 동 이상이며, 우리는 사회 주택을 구매할 대상이 아니고 중급 아파트를 구매하는 것은 매우 어렵습니다. 반면 고급 아파트는 재고가 있지만 우리 부부는 돈이 충분하지 않습니다.
이것은 많은 사람들의 공통된 심리이며, 현실을 반영합니다. 최근 몇 년 동안 하노이와 호치민시의 부동산 시장은 사회 주택 부족, 고급 주택 과잉, 그리고 "주머니 사정에 맞는" 가격의 아파트가 도시 중심부에서 거의 사라지는 역설을 목격했습니다.
건설부 보고서에 따르면 아파트, 연립 주택, 빌라 및 토지(주민 주택 건설용) 가격이 가장 높은 상승률을 보였습니다. 연평균 상승률은 약 10~15%이며, 일부 기간에는 30%까지 상승했습니다. 주택 및 토지 가격 상승률은 평균 소득 상승률보다 훨씬 높아 주민들의 주택 및 토지 접근성이 더욱 어려워졌습니다.
하노이시에서 2025년 아파트 1차 분양 평균 가격은 평방미터당 1억 동으로 2024년 대비 40% 증가했습니다. 호치민시에서 2025년 아파트 1차 분양 평균 가격은 평방미터당 1억 1,100만 동으로 2024년 대비 23% 증가했습니다. 다른 지역에서는 연중 아파트 가격이 상승하는 추세이지만 상승폭은 하노이시와 호치민시보다 낮습니다. 2025년 아파트 가격은 2024년 대비 10~15% 상승했습니다.
주택 제품 공급은 주로 고급 부문과 중급 부문이며, 대부분의 사람들의 지불 능력에 맞는 가격의 주택인 부동산 제품이 부족합니다.
예를 들어 호치민시(구) 지역에서는 2020년에 적절한 가격의 주택이 163채에 불과하여 시장에 출시된 총 주택 수의 1%를 차지했습니다. 그리고 2021년부터 2025년 6월까지는 적절한 가격의 주택 유형이 더 이상 없었고, 시장에는 중급 및 고급 주택 유형만 남아 있으며, 그 중 대부분은 고급 주택입니다.
건설부는 "위에서 언급한 현실에 직면하여 적절한 가격의 상업 주택 개발 시범 사업에 관한 결의안을 발표하는 것은 현재의 부적절한 점을 극복하고 시장의 안정적이고 건전한 발전을 보장하며 사회 보장 및 거시 경제 안정 목표를 달성하는 데 기여하기 위해 필요하고 시급합니다."라고 밝혔습니다.
현재 시장 구조를 보면 사회 주택(저소득층, 엄격한 조건), 중급 상업 주택, 고급 부문 등 3단계로 나눌 수 있습니다.
응우옌찌히에우 박사 - 금융 전문가 - 는 "사회 주택과 상업 주택 간의 공백이 매우 큽니다. 기업이 적절한 가격 부문을 개발하도록 장려하는 정책이 없다면 시장은 계속해서 공급과 수요의 불균형을 겪을 것입니다."라고 말했습니다.
적절한 가격의 상업 주택 개발 시범 결의안은 예산에서 직접 보조금을 받는 대신 기업의 간접 비용을 줄이는 방향으로 설계되었습니다.
토지 사용료 감면, 투자 절차 단축, 신용 접근 우선 순위 등과 같은 메커니즘이 합리적으로 적용된다면 기업이 원가를 낮추면서도 합리적인 수준의 이익을 보장하는 데 도움이 될 것입니다.
호치민시 부동산 협회 회장인 레호앙쩌우 씨는 토지 비용과 법적 절차가 현재 아파트 가격에서 큰 비중을 차지한다고 분석했습니다. 이 두 가지 요소가 제거되면 판매 가격이 큰 예산 지원 없이도 크게 하락할 수 있습니다.
재정적으로 이것은 국가 예산이 교통, 의료, 교육 및 녹색 전환 인프라에 우선 순위를 두어야 하는 상황에서 합리적인 방향입니다. "직접 자금을 지출"하는 대신 국가는 법적 환경을 조성하고 시스템 비용을 절감하는 역할을 합니다.
주택 구매자를 위한 신용 완화
DG Capital 투자 이사인 응우옌 주이 프엉 박사는 초안 내용이 투자자에게 많은 우선 순위를 부여하는 데 중점을 두고 있지만 주택 구매자는 언급되지 않았다고 말했습니다. 대도시에 거주하는 월 소득이 약 3,500만 동인 독신자의 경우 매달 주택 구매 대출금을 지불하기 위해 30-40%를 할당하고 10년 이상 꼬박꼬박 지불하는 것은 큰 재정적 부담입니다.
반면 부부의 총 수입이 월 약 4천만 동이라면 이 이야기는 훨씬 더 어렵습니다. 가족 비용을 제외하면 약 1,500만 동이 남습니다. 현재 주택 구매 대출 금리가 연 9% 정도이므로 남은 비용은 약 10억 동만 빌릴 수 있습니다. 반면 현재 시장에서 일반적인 주택 가격은 가구당 20억~30억 동 수준입니다.
주택 구매자에게 편의를 제공하기 위해 프엉 박사의 견해에 따르면 국가는 장기적으로 저금리 및 안정적인 대출 솔루션을 연구해야 합니다. 국가는 주택 구매자에게 안심을 주기 위해 중기(최초 3~5년)에 안정적인 금리로 20-25년 장기 신용 패키지를 설계해야 합니다. 주택 공급은 더 풍부해야 하며 국가는 주택 가격이 상승하지 않도록 투기를 제한하는 정책을 가져야 합니다.
기업, 자본 압력 감소 원해
쯔엉팟 건설 투자 회사의 응우옌반중 이사는 기업이 가장 주도적으로 대처하기 어려운 것은 건설 투자 절차 처리 시간이라고 밝혔습니다. 국가는 주택 건설 투자 절차 처리 시간을 단축하고 기업의 자본 부담을 줄이며 주택 원가 절감에 기여하기 위해 규정을 검토해야 합니다.
게다가 기업은 다른 상업 주택 프로젝트와 마찬가지로 주택 가격 구성 비용에서 큰 비중을 차지하는 토지 사용료, 토지 임대료를 여전히 지불해야 합니다. 한편, 올해 초부터 많은 지역에서 새로운 토지 가격표가 계속 급등하여 부지 정리, 토지 회수 보상, 세금 및 수수료와 관련된 토지 관련 비용이 모두 상승하고 있습니다. 적절한 가격의 주택을 건설하는 데 대한 표준 이윤 수준이 사회 주택보다 5%만 높더라도 기업은 많은 위험을 감수해야 할 수 있습니다. Dung 씨에 따르면 적절한 가격의 상업 주택을 개발하려면 토지 사용료 우대 정책과 프로젝트 투자자에게 이윤폭을 완화해야 합니다.
적절한 가격에 대한 우려
하노이의 한 도시 계획 전문가는 결의안이 조속히 시행되기를 희망한다고 밝혔습니다. 그러나 그가 우려하는 것은 "적합한 가격"이라는 개념입니다. 무엇이 적합합합니까? 지역별 적합 가격? 평균 소득 기준? 아파트 면적 기준 또는 총 가치 기준? 구체적인 기준이 부족하면 중급 프로젝트가 적절한 가격으로 "위장"하는 상황이 발생하기 쉽고, 실제로는 여전히 노동자의 지불 능력을 초과합니다.
그에 따르면 적절한 가격은 각 지역의 소득 비율과 관련되어야 합니다. 예를 들어 아파트 총 가치는 도시 가구의 평균 소득에 비해 특정 임계값을 초과하지 않아야 합니다. 이러한 접근 방식은 모든 지역에 대한 고정 가격을 설정하는 것보다 더 현실적일 것입니다.
사회 주택 구매자의 월 2,500만 동 이상 소득 한도 확대 연구
팜밍찡 총리는 2026년 2월 정기 정부 회의, 2026년 3월 4일 뗏 빈응오 이후 정부의 첫 번째 지방 정부와의 온라인 회의에서 이같이 결론지었습니다.
이에 따라 안전하고 건전하며 효율적이고 지속 가능한 부동산 시장을 개발합니다. 국가 주택 기금의 효율성을 촉진하고 사회 주택 건설을 촉진하며 사회 주택 구매 대상자의 소득 한도를 확대하는 것을 연구합니다(월 2,500만~2,700만 동 수준으로 제안할 수 있음). Ý Lan
건설부는 적합한 가격의 상업 주택 개발 시범 사업에 대한 결의안 초안을 완성했으며, 투자자에게 많은 인센티브 메커니즘을 제공합니다.
투자 절차에 대한 인센티브 외에도 기업은 각 기간 동안 총리 규정에 따라 일반 상업 주택 건설의 경우보다 낮은 우대 금리와 더 긴 대출 기간으로 자금을 대출받을 수 있습니다. 투자자는 판매 가격, 임대 구매 가격을 결정할 수 있습니다. 판매 가격은 토지 비용, 건설 투자 비용 및 관련 비용을 정확하고 충분히 계산하는 원칙에 따라 결정되며, 최대 이익 15%를 더합니다.
주택 구매자의 경우 결의안 초안은 다음과 같이 규정합니다. 구매자, 임차인은 국내 개인이며 투자자로부터 1채만 구매, 임차할 수 있습니다. 구매자는 전액 지불일로부터 최소 5년 동안 재판매할 수 없습니다. 매매는 부동산 사업법에 따라 수행됩니다.
