유동성 감소 기간 이후 부동산 기업들은 수요를 자극하고 새로운 개발 주기를 준비하기 위해 사업 전략을 일제히 조정하고 있습니다. 그러나 금리 수준이 여전히 높아 주택 구매자들이 더 신중해지고 있으며, 우대 프로그램의 효과는 시장에 활력을 불어넣기에 충분하지 않습니다.
Dat Xanh Services(DXS-FERI) 시장 조사 전문가인 Nguyen Dinh Hai My 여사에 따르면 부동산 시장은 뚜렷한 차별화를 목격하고 있습니다. 대규모 투자자들은 다음 주를 위한 상품 공급을 준비하기 위해 토지 기금 축적을 계속 추진하고, 새로운 프로젝트를 시행하고, M&A 활동을 늘리고 있습니다. 새로운 공급은 여전히 중급-고급 부문 및 대규모 도시 지역에 속한 프로젝트를 가진 대기업의 손에 주로 집중되어 있습니다.
상품 공급원 개발과 병행하여 많은 기업들이 수요를 촉진하기 위해 판매 정책을 지속적으로 조정하고 있습니다. 이에 따라 많은 프로젝트에서 계약 체결 시 초기 지불 비율을 제품 가치의 약 10%로 낮추고, 이자 지원 기간을 24~30개월 연장하고, 지불 진행 속도를 연장하고, 원금 유예 또는 할인율을 높여 구매자의 재정적 부담을 줄입니다.
중개 기업 부문에서는 유동성이 높고 법적 근거가 명확하며 현금 흐름의 안전을 보장하는 제품을 우선적으로 유통하는 단위에서 구조 조정 추세가 계속되고 있습니다.
반면 주택 구매자는 점점 더 신중해지고 있습니다. DXS-FERI에 따르면 고객은 현재 투기적이거나 단기적으로 가격 상승을 기대하는 제품 대신 실제 주택 수요를 충족하고 완전한 법적 지위를 갖추고 인프라로부터 혜택을 받고 평판 좋은 개발자가 개발한 프로젝트를 우선시합니다.
주목할 만한 점은 판매 가격이 2025년 하반기 대비 정체 조짐을 보였음에도 불구하고 많은 투자자들이 여전히 고시 가격을 직접 인하하지 않고 할인, 금리 지원 및 지불 진행 속도 연장 프로그램을 선택했다는 것입니다. DXS-FERI에 따르면 이러한 방식은 실제 판매 가격을 약간 낮추어 유동성 경쟁 시장 환경에서 거래를 촉진하는 데 도움이 됩니다.
다른 관점에서 MB 증권(MBS)은 높은 금리 수준이 작년 말부터 부동산 공급이 급증한 상황에서 시장 유동성에 부정적인 영향을 미치고 있다고 생각합니다.
MBS에 따르면 6월 말까지 신용 성장은 6.77%에 달했지만 자금 조달은 약 4.7% 증가에 그쳐 신용과 자금 조달 간의 격차가 계속 확대되었습니다. 12개월 만기 자금 조달 금리는 전년 동기 대비 약 2%p 상승하여 약 8%/년이 되었고, 그 결과 중장기 대출 금리는 12%/년 이상으로 상승했습니다.
대출 이자 압력으로 인해 부동산 구매 수요가 감소했으며, 동시에 투자자들은 새로운 토지 기금을 확장하는 대신 기존 프로젝트를 집중적으로 시행하는 경향도 있습니다.
수요를 자극하기 위해 많은 기업들이 시장 금리보다 약 3~4퍼센트 낮은 금리 지원 정책을 적용하고, 1~2년 원금 유예를 결합했습니다. 그러나 MBS는 이러한 프로그램이 구매자의 재정적 부담을 덜어줄 뿐이며, 금리가 높은 수준을 유지하고 공급이 계속 증가하면 흡수율이 개선되기 어려울 것이라고 평가했습니다.
이 기관은 또한 부동산 구매력이 높은 고정 금리와 도시 계획 변경에 대한 투자자의 대기 심리라는 두 가지 주요 요인으로 인해 계속 압력을 받을 것으로 예측합니다. 현재 초기 2년 동안 투자자의 우대 금리는 일반적으로 연 8-10% 수준이며, 이후 연 12-13%로 인상되어 2024-2025년 기간보다 약 1-1.5%p 높아 부동산 구매 수요에 계속 압력을 가하고 있습니다.
