2023년 주택법의 현행 규정에 따르면 사회 주택 구매자는 전액 지불하고 증명서를 발급받은 후 5년 후에 양도할 수 있습니다. 이 기간 이후의 매매는 시장 메커니즘에 따라 양수 대상을 제한하지 않고 수행됩니다.
의견 수렴 중인 법률 개정 초안에서 건설부는 더 엄격한 통제 방향으로 변경할 것을 제안했습니다. 5년 사용 후 사회 주택 소유자는 판매를 원할 때 더 이상 자유롭게 거래할 수 없으며 사회 주택 정책의 혜택을 받을 자격이 있는 사람에게만 양도할 수 있습니다.
변호사이자 석사인 팜탄뚜언(하노이시 변호사 협회)은 사회 주택은 토지, 신용, 세금 등에 대한 국가의 우대 정책으로 형성되었으므로 사회 보장 목표를 보장하고 공공 이익을 사익으로 전환하는 상황을 피하기 위해 처분권에 대한 일부 제한을 설정하는 것이 필요하다고 말했습니다. 따라서 양도 조건을 통제하는 것은 투기를 방지할 뿐만 아니라 이 부문의 안정성과 올바른 방향을 유지하는 데 기여합니다.
실제로 이것은 양도 권한에 대한 불합리한 제한이 아니라 초기 거래 설정 시부터 법적 논리의 일관된 연속입니다. 사회 주택은 완전히 시장 메커니즘에 따라 운영되는 상품이 아니라 구매 대상을 명확하게 제한하는 정책에 따라 배포됩니다. 따라서 2차 시장에서 양수 대상을 계속 통제하는 것은 적절하며 정책의 통일성을 보장하고 이러한 유형의 주택의 본질에 부합합니다.
동시에 규정은 양도를 금지하는 것을 목표로 하지 않습니다. 소유자는 여전히 사회 주택을 양도할 권리가 있지만, 특정 틀 내에서 양수인은 정책의 혜택을 받을 자격이 있어야 합니다. 따라서 처분권은 제거되지 않고 사회 주택의 특성에 따라 조건부로만 수행될 수 있습니다.
현재의 현실은 일정 기간 후 자유로운 양도를 허용하는 것이 사회 주택의 "상업화" 추세로 이어져 정책의 초기 의미를 약화시켰다는 것을 보여줍니다. 우대 메커니즘에서 형성된 자산은 시장에 따라 빠르게 수익을 창출하는 도구가 될 수 있으며, 이는 투기, 부당 이득 취득의 위험을 초래하고 취약 계층의 주택 접근 기회를 좁힙니다.
우선, 초기 유통 단계뿐만 아니라 2차 양도 거래에서도 전체 수혜 대상 제한 원칙을 유지해야 합니다. 이에 따라 양수인은 여전히 사회 주택 구매 자격 요건을 충족해야 합니다. 이는 사회 보장 목표를 보장하고 일정 기간 보유 후 사회 주택의 "상업화" 상황을 피하기 위한 핵심 도구입니다.
그러나 특히 중요한 내용은 합리적인 전환 규정을 설계하는 것입니다. 실제로 많은 사람들이 5년 후 자유롭게 양도할 수 있기를 기대하며 현행 규정에 따라 사회 주택을 구매했습니다. 따라서 새로운 정책이 긴축 방향으로 변경될 경우 심리적 혼란과 시장 혼란을 피하기 위해 적절한 시행 로드맵과 함께 명확한 전환 규정이 필요합니다. 예를 들어, 양도 제한 규정은 주택법(개정)의 일반적인 효력 발생 시점보다 늦게 효력이 발생하여 적응 기간을 만들 수 있습니다.
사회 주택이 자유롭게 양도할 수 있고 실제로 상업 주택으로 운영되는 경우 "예외" 메커니즘 적용을 고려해야 합니다. 이에 따라 이러한 부동산은 거래의 안정성과 기존 소유자의 정당한 권리를 보장하기 위해 사회 주택 "생태계"의 양도 조건에 더 이상 묶이지 않습니다.
또한 2차 시장에서 거래에 참여할 자격이 있는 대상을 결정하는 메커니즘을 설계해야 합니다. 현재 1차 시장에서 사회 주택 구매 대상에 대한 검토는 투자자와 관리 기관이 비교적 엄격하게 수행합니다. 그러나 2차 양도 거래에서 대상 제한 원칙을 계속 유지한다면 현재 메커니즘을 계승하는 방향으로 재구매 대상 확인 절차를 명확히 규정해야 하지만 단순화, 투명성 및 실현 가능성을 높여야 합니다. 이는 거래 병목 현상을 줄이고 법률 회피 행위를 방지하기 위한 것입니다.
