정부는 최근 2026년 1월 6일자 결의안 66.11/2026/NQ-CP를 발표하여 주거용 토지 사용권 경매 활동에서 발생하는 어려움과 장애물을 제거하고, 법률 기강을 강화하며, 부당 이득을 취하고 높은 가격을 제시한 후 경매 낙찰 후 계약금을 포기하는 상황을 방지했습니다.
결의안은 다음 두 가지 핵심 문제 그룹을 조정하는 데 중점을 둡니다. 개인에게 할당된 주거용 토지 사용권 경매에 참여하기 전에 지불한 금액과 규정에 따라 재정적 의무를 완전히 이행하지 않은 경매 낙찰자에 대한 제재.
주거용 토지 경매 전 대금 급증
법률 제37/2024/QH15호 제1조에 수정 및 보완된 2016년 자산 경매법 제39조 1항에 따르면 개인에게 주거용 토지를 할당하기 위한 토지 사용권 경매의 경우 경매 참가 보증금은 시작 가격의 5%에서 20% 범위 내에서 결정됩니다.
그러나 지난 기간 동안의 실제 사례는 이 선불금이 경매 참가자의 재정 책임을 구속하기에 충분하지 않다는 것을 보여줍니다. "자리를 지키기 위해" 매우 높은 가격을 제시한 후 계약금을 포기하고 시장을 혼란스럽게 만들고 토지 할당 과정을 방해하고 토지 관리에 많은 결과를 초래하는 경우가 적지 않습니다.
위의 상황을 극복하기 위해 결의안 66.11/2026/NQ-CP는 토지법 규정에 따라 개인에게 할당된 주거용 토지 사용권 경매에 별도로 적용되는 특별 메커니즘을 설정했으며, 선불 금액이 상당히 높습니다.
- 시작 가격의 최소 10%;
- 시작 가격의 최대 50%.
선불금을 대폭 인상하는 것은 이익을 위해 높은 가격을 제시한 후 계약금을 포기하는 행위를 막기 위한 직접적인 조치로 확인되었으며, 경매 참가자는 가격을 제시하기 전에 재정 능력과 법적 책임을 신중하게 고려해야 합니다.
경매 낙찰금 납부 의무 위반 시 경매 참가 금지
결의안의 또 다른 주목할 만한 새로운 점은 주거용 토지 사용권 경매 낙찰자가 경매 낙찰금 납부 의무를 위반하여 경매 결과 인정 결정이 취소되는 경우에 대한 구체적인 제재 규정을 규정한 것입니다.
결의안 66.11/2026/NQ-CP 제3조에 따르면 위반의 성격과 정도에 따라 경매 낙찰자는 특정 기간 동안 주거용 토지 사용권 경매 참여를 금지될 수 있습니다.
- 경매 낙찰금을 납부하지 않은 경우 2년에서 5년;
- 경매 낙찰 금액을 전액 납부하지 못한 경우 6개월에서 3년입니다.
이 규정은 위반 수준 간의 명확한 차별화를 만들고, 획일적인 제재를 피하며, 경매 낙찰 후 재정적 의무를 고의로 이행하지 않는 행위에 대한 억지력을 높입니다.
경매 참여 금지 권한 및 처리 절차
결의안은 주택 토지를 개인에게 할당하는 경우 토지 사용권 경매 낙찰 결과를 승인할 권한이 있는 기관에 위반자에 대한 경매 참여 금지를 결정하도록 위임합니다.
경매 결과 인정 결정 취소 결정 발행일로부터 10일 이내에 관할 기관은 규정에 따라 경매 참가 금지 결정을 검토하고 발행해야 합니다.
금지 결정 내용에 관해서는 국가 경매 포털에 제출 및 게시하는 것뿐만 아니라 불만 제기, 소송 제기 및 위반 처리 시효는 자산 경매법의 일부 조항을 자세히 규정하는 법령 172/2024/ND-CP 제25조 및 제26조 3항, 4항에 따라 시행됩니다.
시행 효력 및 우선 적용 원칙
결의안 번호 66.11/2026/NQ-CP는 2026년 1월 6일부터 2027년 2월 28일까지 효력이 발생합니다.
국회 법률, 결의 또는 국회 상임위원회의 법령, 결의가 제정되거나 수정, 보완되어 이 기간 동안 효력이 발생하는 경우, 결의의 해당 규정은 효력이 만료됩니다.
주목할 만한 점은 결의안이 적용 원칙을 명확히 규정했다는 것입니다. 유효 기간 동안 결의안의 규정이 주택 토지 사용권 경매 참여 금지 또는 선불금에 관한 관련 법적 문서와 다르면 이 결의안에 따라 적용됩니다.
선불금을 대폭 인상하고 재정 의무 위반자에 대한 경매 참여 금지 기간을 처음으로 구체적으로 규정함으로써 결의안 66.11/2026/NQ-CP는 주거용 토지 사용권 경매 활동의 질서를 회복하고 투기 및 계약금 포기를 제한하는 강력한 조치로 평가되며, 동시에 예산 수입과 부동산 시장의 안정을 보장하는 데 기여합니다.
