2026년 1분기에 많은 상장 부동산 기업이 상당히 좋은 사업 결과와 이익을 거두었습니다.그러나 최근 증권 시장의 상승세 뒤에는 대부분의 부동산 주식이 여전히 시장 회복을 반영하지 못하고 있습니다.
Vietstock의 통계에 따르면 2026년 초부터 5월 11일 세션 마감까지 부동산 산업 그룹에 속한 총 20개 주식 중 NVL(+25.8%), VHM(+29.8%), HHS(+0.024%)와 같이 긍정적인 가격 상승을 기록한 주식은 3개에 불과합니다.나머지는 모두 하락했으며, 그 중 많은 코드가 깊이 조정되었습니다.
VPBankS Research의 평가에 따르면 현재 부동산 시장의 둔화는 주로 두 가지 거시적 요인에서 비롯됩니다. 첫째, 부유 주택 구매 대출 금리가 상승하여 부채 상환 압력이 증가하여 많은 2차 투자자들이 포트폴리오를 재구성하거나 국지적인 손실을 감수해야 합니다.
둘째, 행정 구역 조정 과정과 합병 후 "새로운 호치민시" 형성은 법적 승인과 새로운 토지 가격 수준 설정에 지연을 초래하고 있습니다.
소비력 측면에서도 침체 상태가 기록되고 있으며, 가장 뚜렷한 것은 호치민시 시장입니다.시내 아파트 가격 수준이 1억 동/m2를 넘어 거래가 급격히 감소했습니다.
가격 요인 외에도 신용은 시장의 큰 "병목 현상"으로 남아 있습니다.전체 시스템의 신용 성장률을 15% 수준으로 설정하고 부동산 대출 잔액을 각 은행의 일반적인 신용 성장률을 초과하지 않도록 통제해야 한다는 요구 사항은 2차 시장 유동성에 직접적인 압력을 가하고 있습니다.
재무 분석 전문가이자 DG Capital의 전략 투자 이사인 응우옌 주이 프엉 박사는 부동산 기업의 2026년 1분기 이익 결과가 긍정적이지만 시장의 지속 가능한 회복을 반영하지 못한다고 평가했습니다.
현재 이익의 대부분은 프로젝트 양도 또는 재무 수익 인식에서 비롯되며, 시장에 대한 판매 활동으로 인한 실제 현금 흐름은 아닙니다.이는 시장이 여전히 "재발" 상태에 있으며, 침체기 이후 정체되었음을 보여줍니다.게다가 법적 장애물 제거는 "필요 조건"인 공급만 해결합니다.시장은 여전히 실제 유동성과 안정적인 구매력을 포함한 "충분 조건"이 부족합니다.
VIS Rating 기관의 최근 평가에 따르면 2026년 주택 부동산 산업의 전망은 이전 회복기보다 더 많은 도전에 직면해 있습니다.시장이 법적 및 유동성 측면에서 가장 어려운 시기를 극복했지만, 금리 상승 환경은 주택 구매 수요와 기업의 자본 동원 능력에 압력을 가하고 있습니다.
주목할 만한 점은 VIS Rating이 부동산 신용이 베트남 중앙은행의 방향에 따라 더 엄격하게 통제될 것이라고 평가했습니다.이러한 상황에서 투자자는 프로젝트 시행 자금 수요를 충족하기 위해 채권 채널, 주식 자본 동원 및 M&A에 더 많이 의존해야 할 것입니다.이는 시장이 부동산 기업 간의 재정 건전성 및 신용 프로필 측면에서 강력한 차별화를 시작하는 요인으로 간주됩니다.
그중 법적 문제에 직면하거나 휴양 부동산에 더 많이 의존하는 기업 그룹은 재융자 및 운영 현금 흐름에 대한 큰 압력을 계속 받을 것입니다.VIS Rating은 NVL, API 또는 NRC와 같은 일부 기업의 신용 프로필이 장기간의 마이너스 사업 현금 흐름, 제한된 현금량 및 정체된 프로젝트 진행으로 인해 여전히 약하다고 지적합니다.
부동산 주식 그룹은 지속적인 가격 하락 후 P/B 수준도 더 합리적인 수준으로 조정되었습니다.그러나 향후 가격 상승 동력은 차별화될 것으로 예상되며 더 이상 광범위하게 확산되지 않으므로 기업 간에 신중한 선별이 필요합니다.
현재 단계에서 포트폴리오 관리자에게 가장 중요한 메시지는 단기 성장 수치에 신중해야 한다는 것입니다.2026년 이익은 대부분 과거 성과를 반영하는 반면 토지, 자재 및 대출 비용 압력은 미래 이익률을 점점 더 약화시키고 있습니다.
