정부 포털에서 B.Y 여사는 1,182.8m2의 논을 주거용 토지로 용도 변경할 것을 요청하는 서류를 가지고 있습니다.
검사 결과 토지가 관할 당국의 승인을 받은 일반 계획 및 구역 계획에 부합하는 것으로 확인되었습니다.
동시에 현장 검사 결과 토지가 기존 주거 지역과 인접한 위치에 있는 것으로 나타났습니다. 남동쪽은 폭 약 2m의 배수구와 접해 있고, 배수구 외부와 접해 있는 것은 주거 지역입니다. 이는 토지 사용 목적 변경 서류 해결 조건을 결정하는 과정에서 고려해야 할 실제 요소입니다.
그러나 2024년 토지법 제116조 5항에 따라 검토할 때 "주거 지역 내 농지" 개념이 아직 구체적이지 않아 적용 과정에서 다양한 해석이 발생하여 "주거 지역 내 농지" 조건을 결정하는 데 여전히 어려움이 있습니다.
반면에 2024년 토지법 제116조 6항과 정부의 법령 226/2025/ND-CP, 법령 151/2025/ND-CP, 결의안 66.3/2025/NQ-CP의 규정에 따라 투자 정책 승인 대상이 아닌 경우 토지 사용 목적 변경을 허용하는 근거는 승인된 토지 이용 계획 또는 도시 계획, 농촌 계획에 따라 결정되며, 행정 단위 재편 후 전환 기간 동안 이전에 승인된 계획을 계속 사용하여 토지 절차를 수행하는 근거로 사용됩니다.
Y 여사는 "그렇다면 귀하의 경우는 토지법 제116조 5항에 해당합니까, 6항에 해당합니까? 시행 절차는 어떻게 되나요?"라고 질문했습니다.
농업환경부는 이 문제에 대해 다음과 같이 답변합니다.
현행 토지법에는 주거 지역 내 농지 개념이 없으며, 농업 그룹 내 토지 유형은 토지법 제9조에 규정되어 있고, 이 토지 유형의 사용은 토지법 제116조에 규정되어 있습니다.
동시에 관련 법률 문서에는 주거 지역 및 농촌 주거 지역의 개념을 규정하여 주거 지역 내 농지를 결정하는 근거로 삼습니다. 구체적으로:
공안부 장관의 2021년 12월 28일자 통지 번호 124/2021/TT-BCA의 용어 해석에 관한 제2조 1항은 "안보 및 질서 안전" 기준을 충족하는 주거 지역, 코뮌, 구, 타운, 기관, 기업, 교육 기관을 규정합니다.
1. 주거 지역은 주민, 가구가 특정 지역 내에 집중적으로 거주하는 곳으로, 마을, 촌락, 마을, 읍, 부온, 품, 속, 콤, 동네, 구역 및 동등한 주거 단위의 일반적인 이름입니다.
도시 및 농촌 계획법에는 다음과 같이 농촌 주거 지역에 대한 구체적인 규정이 있습니다.
용어 설명에 관한 제2조 4항: "4. 농촌 주거 지역은 농촌 지역의 특정 범위 내에서 생산, 생활 및 기타 사회 활동에서 서로 연결된 가구의 집중 거주지이며, 자연 조건, 사회 경제적 조건, 기술 인프라 조건 및 기타 요인에 의해 형성됩니다.
계획, 도시 및 농촌 계획 임무 조직 책임에 관한 제17조 6항: "6. 본 조 5항, 7항 및 8항에 규정된 경우를 제외하고, 읍급 인민위원회는 자신이 관리하는 행정 단위의 경계 범위에 속하는 농촌 주거 지역 및 건설 지역의 일반 계획, 세부 계획 임무를 조직하고 수립합니다.
사회 일반 계획에 관한 제29조 2항은 다음과 같은 주요 내용을 포함합니다.
...c) 경제-기술 지표 및 계획 토지 이용 지표, 농촌 주거 지역 네트워크 예측 및 결정;
... đ) 코뮌 중심 시스템, 농촌 주거 지역 개발 방향.... ".
주거 지역 내 농지 결정 근거
2024년 토지법 및 법률 시행 지침 문서에는 농지 유형에 대한 구체적인 규정이 있습니다. 주거 지역 내 농지, 주거용 토지가 있는 동일 필지 내 농지를 가구 및 개인의 경우 주거용 토지로 용도 변경하는 근거는 관할 기관의 승인을 받은 도시 계획법 규정에 따른 현급 토지 이용 계획 또는 일반 계획 또는 구역 계획입니다.
따라서 위의 규정에 근거하여 주거 지역의 범위와 경계를 결정하고 주거 지역 내 농지 유형을 결정합니다.
토지 사용 목적 변경 허가 근거
2024년 토지법 제116조 5항은 다음과 같이 규정합니다. "5. 주거 지역 내 농지, 주거용 토지가 있는 동일 필지 내 농지를 주거용 토지로 변경하거나 주거용 토지가 아닌 비농업 토지를 주거용 토지로 변경하는 것을 허용하는 근거는 관할 기관의 승인을 받은 도시 계획법 규정에 따른 현급 토지 이용 계획 또는 일반 계획 또는 구역 계획입니다.
2024년 토지법 제116조 6항은 다음과 같이 규정합니다. "6. 투자 정책 승인, 투자법에 따른 투자자 승인 대상이 아닌 경우 토지 할당, 토지 임대, 토지 사용 목적 변경 허가 근거는 정부 규정에 따라 시행됩니다.
토지법 시행 조직의 어려움과 장애물을 제거하기 위한 일부 메커니즘 및 정책을 규정하는 국회 결의안 254/2025/QH15의 일부 조항을 상세히 규정하고 안내하는 정부의 2026년 1월 31일자 법령 49/2026/ND-CP 제14조 1항에는 토지 분야에서 지방 인민위원회에 권한을 위임하는 것에 대해 다음과 같이 규정되어 있습니다.
1. 성급 인민위원회는 토지 회수, 보상, 지원, 재정착, 토지 할당, 토지 임대, 토지 사용 목적 변경 허용, 토지 사용 기간 조정, 토지 사용 기간 연장, 토지 사용 형태 변경, 토지 사용권 인정, 프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 수령 합의 승인, 토지 사용 계획 승인 및 승인에 대한 결정 권한이 있습니다.
지방 정부 조직법, 국가 기구 정비 및 지방의 실제 상황과 관련된 일부 문제 처리에 관한 국회 결의안 190/2025/QH15에 근거하여 성급 인민위원회는 이 조항에 규정된 임무에 대해 권한 있는 기관 및 사람에게 권한을 위임하는 것을 적절하게 결정합니다.
이것은 구체적인 사건이므로 그녀는 문서와 첨부된 서류 및 문서를 지역 토지 관리 기능 기관에 보내 권한 및 법률 규정에 따라 안내 및 해결을 받을 것을 요청합니다.
