외곽 지역에서 혼합 토지 매립, 구획 분할 판매
기자들의 기록에 따르면, 옌바이 호수 지역(하노이 옌바이사)에서는 최근 몇 년 동안 투자자에게 판매하기 위해 구획으로 나뉜 많은 토지가 나타났습니다. 이 토지들의 기원은 주로 지역 주민들로부터 매입한 혼합 토지이며, 그 후 부지를 평탄화하고 임시 내부 도로를 개설한 후 새로운 주거 지역처럼 판매되고 있습니다.
해당 지역에 거주하는 주민들은 서류상으로 토지 필지는 보통 개인 명의로 되어 있다고 말합니다. 그러나 많은 경우 뒤에는 토지를 수집하여 구획하여 판매하는 부동산 기업이 있습니다. 주목할 만한 점은 이 지역에는 현재 관할 당국의 승인을 받은 도시 지역 또는 주거 지역 프로젝트 계획이 없다는 것입니다.
투자 목적으로 토지를 구매하려는 사람의 역할을 맡아 기자는 해당 지역에서 활동하는 일부 부동산 중개인에게 연락했습니다. 대부분의 중개인은 197 Dai La (하노이)에 지점을 둔 Loc Son Ha 부동산 투자 주식회사와 관련된 토지 구획을 소개했습니다.
기자가 연락했을 때 이 회사 직원은 토지를 보러 직접 오라고 열정적으로 초대했습니다. 소개에 따르면 이전에는 기업이 옌바이 호수 지역에 약 40개의 토지 구획을 개발했습니다. 그러나 이 토지 구획은 모두 개인, 일반적으로 기업 대신 투자자 또는 회사 주주 명의로 되어 있습니다.
중개인 직원의 말에 따르면 개인 명의로 하는 것은 거래 및 양도 과정에서 "수속을 더 쉽게" 하는 방법으로 간주됩니다.
기록 시점에 옌바이 호수 주변 지역에는 꽤 많은 견고한 주택 건물이 나타났습니다. 일부는 거주지로 사용되고, 다른 일부는 주말 관광을 위한 홈스테이 또는 리조트로 활용됩니다.
기반 시설 건설, 토지가 주거용 토지로 지정되기 전 계약금 수령
계속해서 기자를 옌바이 호수에서 약 500m 떨어진 다른 토지로 안내하면서 중개인은 이 토지가 약 1.3ha 면적이며 언덕 기슭에 위치하고 토지 사용 목적 변경 절차를 진행 중이라고 소개했습니다.
소개에 따르면 토지는 약 25~30개 구획으로 나뉘어 각 구획의 폭은 약 300m2입니다. 그중 약 150m2는 주거용 토지이고 나머지는 정원 토지입니다. 록선하 회사의 여성 중개인은 주거용 토지로 전환하기 위한 서류를 작성 중이며 2026년 3월에 공식 판매를 시작할 예정이라고 밝혔습니다. 이 사람은 또한 기업이 토지 사용 목적 변경을 위한 서류를 완료하고 있다고 밝혔습니다.
주목할 만한 점은 법적 절차가 완료되지 않았음에도 불구하고 토지가 기반 시설로 개발되었다는 것입니다. 기자가 토지 사용 목적이 변경되지 않았는데 왜 도로를 개설했는지 질문하자 "저희는 기반 시설과 서류를 병행하여 진행하고 있습니다."라고 설명했습니다.
내부 도로 개설을 합법화하기 위해 중개인은 기업이 "도로 건설을 위한 토지 기증" 형태를 적용한다고 밝혔습니다. 서류상으로는 이것이 지역 사회에 대한 기여 활동으로 표현됩니다. 그러나 실제로는 도로가 주로 토지 구획 판매를 위해 개설되었습니다.
중개인의 소개에 따르면 토지 기반 시설은 아스팔트 포장되어 있고 도로 폭은 약 5m입니다. 예상 판매 가격은 m2당 1,300만~1,500만 동으로, 300m2당 약 39억~40억 동에 해당합니다. 프로젝트의 법적 절차가 아직 완료되지 않아 현재 기업은 "예약 보증금"만 받습니다. 각 보증금은 5천만 동으로 소개됩니다.
부동산 프로젝트와 같은 토지 매입, 평탄화, 도로 건설 및 광고 현상에 대해 Ket Noi 법률 사무소 소장인 Nguyen Ngoc Hung 변호사는 구매자가 특히 신중해야 한다고 말했습니다. 그에 따르면 많은 기업이 매력적인 방향으로 미래 개발 또는 편의 시설의 전망을 광고하여 고객이 토지의 가치와 실제 법적 상태에 대해 오해하기 쉽습니다.
훙 변호사는 "프로젝트가 거래 조건을 충족하지 않고 여전히 완전한 프로젝트처럼 광고하는 경우 허위 광고의 징후가 있습니다."라고 말했습니다.
변호사에 따르면 구매자에게 가장 큰 위험은 토지 사용 목적이 변경되지 않거나 별도의 토지 사용권 증명서를 발급하기 위한 토지 분할 조건이 충족되지 않는 경우입니다. 이때 거래에 많은 어려움이 발생하고 심지어 분쟁이 발생할 수 있습니다.
토지 구획을 직접 조사한 후, 다음 며칠 동안 기자는 록선하 회사 판매 직원으로부터 옌바이 면에 있는 약 1.3ha 넓이의 토지에서 인프라 건설 진행 상황에 대한 최신 정보를 계속해서 받았습니다.
옌바이 코뮌 경제부 부국장인 레칸즈엉 씨는 지역에서 현장 검사를 실시했다고 밝혔습니다. 검사 결과 기능 기관은 원래 목적에 따라 토지 사용 능력을 상실시키는 특수 수면 토지 매립 및 파괴 행위에 대한 위반 처리 서류를 작성했습니다.
