기존 유동성 압력
건설부 보고서에 따르면 2026년 2분기 부동산 재고량은 39,000채를 초과했으며, 그중 단독 주택 재고는 46% 이상 증가했습니다. 특히 전국적으로 성공적인 부동산 거래량은 전년 동기 대비 36% 감소했습니다.
Vietstock의 통계에 따르면 6월 말까지 106개 상장 부동산 기업의 재고는 635조 7천억 동 이상으로 연초 대비 20% 증가했으며, 이는 시장의 공급과 실제 수요 간의 불일치를 반영합니다.
주요 원인은 공급과 수요의 불균형에서 비롯됩니다. 재고의 대부분은 중급 및 고급 프로젝트에 집중되어 있는 반면, 저렴한 주택은 실제 주거 수요에 적합하지만 공급이 부족합니다.
유동성 감소로 인해 기업은 매출 감소뿐만 아니라 프로젝트에 자본이 "갇히게" 되었으며, 토지 사용료, 운영 비용 및 대출 이자 비용은 계속 발생하고 있습니다.
부채 급증
자본이 재고에 "갇히면" 재정적 압력이 증가합니다. 은행 신용 접근이 어려운 상황에서 많은 기업들이 비용이 많이 들고 위험이 잠재된 자본 채널임에도 불구하고 자본 보충을 위해 채권을 계속 사용하고 있습니다.
신용 평가 기관 S&I Ratings가 집계한 자료에 따르면, 상장 부동산 기업 그룹의 차입금은 계속 확대되고 있습니다. 6월 말까지 총 대출 잔액은 360조 2,400억 동으로 3월 말 대비 20% 이상, 즉 거의 60조 9,000억 동 증가했습니다.
전체 산업의 자기자본 대비 차입금 비율은 2026년 1분기 말 0.61배에서 0.72배로 증가했습니다. 이는 최근 15분기 중 가장 높은 수준입니다. 이 지수는 기업의 재무 레버리지 사용 수준을 반영합니다. 비율이 0.72배로 증가한다는 것은 자기자본 1동당 0.72동의 차입금이 수반된다는 것을 의미하며, 이는 기업의 재무 레버리지와 차입 자본 의존도가 더 높다는 것을 보여줍니다.
이와 함께 장기 부채 비중도 총 대출 잔액의 67.3%로 증가했습니다. 이는 이전 분기의 63.1%에 비해 증가한 수치로, 단기 유동성 순환 압력이 아니라 프로젝트 시행 및 개발 자금 집행을 위한 자금 흐름임을 보여줍니다.
그러나 은행이 법적 근거가 불완전하거나 레버리지가 높은 프로젝트에 대해 점점 더 신중해짐에 따라 자본 접근성이 분화되고 있습니다. 재정 능력, 실행 가능한 사업 계획, 안정적인 현금 흐름을 갖춘 투자자는 신용 접근이 더 편리하지만 법적 문제가 있고 유동성이 낮은 프로젝트는 여전히 어려움을 겪고 있습니다.
위험은 부동산 기업의 레버리지가 여러 채널에서 동시에 증가하고 있다는 점에 있습니다. 은행 대출 외에도 대규모 투자자는 프로젝트에 자본을 보충하기 위해 채권을 사용하여 향후 몇 년 동안 재정적 의무가 증가합니다.
하노이 증권 거래소의 데이터에 따르면 2026년 첫 8개월 동안만 부동산 기업들이 연간 평균 발행 이자율이 약 12.2%인 많은 채권 묶음을 판매했습니다. 특히 일부 채권 묶음은 연간 13.5% 이상의 이자율을 기록했습니다.
이 금리 수준은 기업이 운영을 유지하기 위해 높은 자본 비용을 감수해야 함을 보여줍니다. 그러나 많은 투자자에게는 진행 중인 프로젝트가 완료 및 인도를 위해 자본이 필요한 경우 여전히 필요한 선택입니다.
DG Capital의 재무 분석 부문 수석 이사인 Nguyen Duy Phuong 박사는 부동산 그룹이 가장 큰 만기 압력을 받고 있으며 그룹의 부채 처리 능력이 매우 분화되어 있다고 말했습니다. 법적 프로젝트가 완료되고 판매 현금 흐름이 긍정적이며 자본에 접근할 수 있는 새로운 조건을 갖춘 기업은 재매입하거나 기한 내에 지불할 수 있습니다. 반면 취약한 재무 그룹은 여전히 연장 협상, 자산 교환 또는 더 높은 금리로 신규 발행 수용과 같은 다른 지원 조치를 계속 사용해야 할 수 있습니다.
이는 부동산 기업의 재융자 위험을 현저히 증가시킵니다. 즉, 기업이 만기 시 기존 부채를 상환하거나 대체하기 위해 새로운 자금을 빌릴 수 없을 가능성이 있습니다. 이는 유동성 부족 또는 손실로 이어질 수 있습니다."라고 프엉 박사는 말했습니다.
