비용 급증 시 토지 사용료 계산 지연
최근 호치민시 재무부는 2025년 8월 20일 롯데 프로퍼티스 HCMC 유한회사로부터 투티엠 신도시 2A 구역 기능 구역의 스마트 복합 단지(투티엠 에코 스마트 시티) 프로젝트 시행 계약 종료에 대한 문서를 받았다고 밝혔습니다.
롯데 그룹(한국)의 롯데 프로퍼티스 HCMC 유한회사가 투자한 투티엠 에코 스마트 시티 스마트 복합 단지 프로젝트는 투티엠에서 가장 좋은 위치에 자리 잡고 있습니다. 프로젝트의 총 투자 자본은 20조 1천억 동입니다.
그러나브라는 감사 과정의 영향과 일부 법적 문제로 인해 투자 계약 체결 후 8년 투티엠 에코 스마트 시티 프로젝트 기공식 후 3년이 지났지만 여전히 뚜렷한 형태가 없습니다. 프로젝트가 지연되었고 이로 인해 토지 사용료 토지 임대료 및 총 투자 비용이 크게 증가했습니다.
2025년 7월 8일 호치민시 농업환경국은 투티엠 에코 스마트 시티 프로젝트의 토지 가격이 16조 1 900억 동으로 승인되었다는 정보를 발표했습니다. 프로젝트 시행 과정에서 롯데 프로퍼티스 HCMC는 호치민시 인민위원회에 총 투자액을 57조 동으로 조정 컨소시엄 내 롯데 그룹 자회사 간의 자본 기여 구성 및 비율 변경 진행 속도 연장 및 법적 문제 해결 등 여러 문제를 건의했습니다.
롯데 프로퍼티스 HCMC, 유한회사에 따르면 건의 사항이 해결되지 않은 상태에서 회사는 도시 세무국으로부터 토지 사용료 및 토지 임대료 납부 통지를 받았으며 이로 인해 토지 사용료에 대한 재정적 의무가 발생했습니다. 그리고 투자자의 건의 사항이 승인되지 않으면 프로젝트를 계속 진행할 수 없습니다.
기업의 어려움을 해소하기 위한 조속한 해결책 필요
위는 토지 사용료 계산 '막힘'으로 인해 프로젝트를 시행할 수 없는 기업의 고통에 대한 대표적인 예입니다. 심지어 완료되었지만 토지 사용료와 관련된 재정적 의무를 완료해야 하기 때문에 판매를 시행할 수 없는 프로젝트도 적지 않습니다.
토지 가격 승인이 길어지면 브라브라는 몇 년 심지어 수십 년이 걸릴 수 있습니다. 브라는 브라 정체를 유발할 뿐만 아니라 브라 기업의 비용 발생을 증가시킵니다. 왜냐하면 브라 가치 평가를 기다리는 동안 기업은 여전히 브라 대출 이자 비용 기회 비용을 부담해야 하기 때문입니다.
이전의 임시 토지 사용료 계산이 적용된 프로젝트의 경우 기업은 추가 납부해야 할 금액으로 인해 계속해서 매우 큰 어려움에 직면해야 하며 이는 손실 위험으로 이어집니다.
최근 호치민시 인민위원회는 Tran Hong Ha 부총리와 농업 환경부 장관에게 토지 가격 평가에 K 계수를 적용하고 약 100개의 부동산 프로젝트의 문제를 해결할 것을 제안하는 문서를 보냈습니다.
호치민시 인민위원회는 법령 102 제63조가 2013년 토지법 이전에 국가가 할당하거나 임대한 토지에 대해 토지 가격을 토지 가격 조정 계수(K 계수) 방법으로 결정하도록 규정하고 있다고 밝혔습니다. 실제 시행에서 호치민시 지역의 구체적인 토지 가격 결정 작업은 현재 위 규정에 따라 적용되는 약 100개의 부동산 프로젝트가 있습니다.
그러나 과거 특정 토지 가격 결정 시점(2013년 토지법 이전)이 너무 오래되어 특정 토지 가격 결정을 조직하기 위한 기반으로 오래된 정보를 수집하는 데 많은 어려움이 있었고 거의 실현할 수 없었습니다.
호치민시 인민위원회는 또한 특정 토지 가격 결정 조직 작업의 교착 상태가 호치민시의 사회 경제적 발전 과정과 전국적으로 도시 개발 과정의 병목 지점이 되었다고 강조했습니다. 현재까지 도시 지역에는 수백 개의 부동산 프로젝트가 동결되거나 일시 중단된 상태이며 그에 따라 많은 후유증이 발생하고 있습니다.
전문가들은 토지 사용료와 관련된 부적절한 상황이 토지 자원을 낭비할 뿐만 아니라 기업과 고객 모두에게 경제적 손실을 초래하고 부동산 시장과 경제에도 부정적인 영향을 미친다고 말합니다.
토지 사용료 비용이 부동산 원가의 대부분을 차지하고 있습니다. 비용이 발생하면 투자자는 부동산 판매 가격을 더 높게 조정하는 것을 고려해야 하며 이는 대부분의 사람들에게 주택에 접근할 기회를 어렵게 만들 것입니다.
