프로젝트 토지 가격 책정 작업의 병목 현상 해소

토지 사용료 계산에 몇 년이 걸려

Lotus Residences 프로젝트(호치민시)의 투자자인 Anh Tuan Group 회사의 대표에 따르면 2025년 말 프로젝트는 법적 장애물이 제거되었으며, 투자 정책이 연장되고 5천억 동 이상의 토지 사용료 납부 통지가 있는 시의 9개 프로젝트에 속합니다.

이 결정을 달성하기 위해 기업은 법적 절차를 완료하는 데 7년 7개월이 걸렸습니다. 토지 사용료가 결정되지 않은 기간 동안 수백 명의 고객이 집을 짓거나 분홍색 장부를 만들 수 없었고, 아파트, 학교, 쇼핑 센터와 같은 항목도 시행을 중단해야 하여 프로젝트가 거의 수년 동안 "정체"되었습니다.

호치민시 부동산 협회(HoREA)의 통계에 따르면 호치민시에서만 약 100개의 프로젝트가 부동산 및 상업 주택 프로젝트 투자자가 관할 국가 기관으로부터 토지 사용료 통지를 기다리고 있으며, 여기에는 추가로 납부해야 할 토지 사용료가 포함되어 있습니다.

토지 사용료, 토지 임대료 결정 단계는 현재 기업과 관리 기관 모두에게 시간이 많이 걸리는 법적 절차입니다. 현재 부동산 프로젝트의 토지 가격 평가는 주로 잉여 및 계수 K의 두 가지 방법을 적용하고 있으며, 그 중 상업적 이점이 있는 위치에 있는 대부분의 프로젝트는 잉여 방법을 사용합니다.

그러나 평가 기관 선정, 평가 증명서 완료 및 성급 토지 평가 위원회 통과 절차는 일반적으로 최소 6개월이 걸리며, 심지어 많은 프로젝트가 수년이 걸려도 완료되지 않아 진행 속도에 큰 영향을 미치고 투자 비용을 증가시킵니다.

한편, 계수 K 방법은 토지 가격표의 토지 가격을 계수 K로 곱하여 계산하며, 시장 가격과의 비교를 기반으로 결정됩니다. 토지 가격표와 계수 K는 모두 성급 인민위원회에서 발행하고 매년 조정하기 때문에 간단하고 빠르게 수행할 수 있는 방법입니다.

프로젝트 토지 가격 책정 작업에 대한 새로운 메커니즘

호치민시 인민위원회는 최근 시의 특정 토지 가격 평가 위원회에 대한 새로운 운영 규정을 승인했습니다. 이에 따라 호치민시의 특정 토지 가격 평가 위원회는 토지 가격 계획을 평가하고 토지 가격 결정이 법률 규정을 준수하도록 보장하기 위해 결정 번호 2176/2025에 따라 설립되었습니다. 이는 투명성을 강화할 뿐만 아니라 토지 가격 평가 과정에서 발생할 수 있는 이해 상충을 최소화하는 데 도움이 됩니다.

위원회 위원인 응우옌또안탕 호치민시 농업환경국 국장은 2026년 초부터 호치민시가 2024년 토지법에 따라 새로운 연간 토지 가격표를 적용할 것이라고 밝혔습니다. 2026년 1월 1일부터 적용되는 새로운 토지 가격표는 다른 절차를 따르며 반드시 호치민시 인민의회의 승인을 받아야 합니다.

농업환경부는 또한 구체적인 토지 가격 결정 작업과 관련된 많은 핵심 내용을 시행, 협력, 자문하고 있습니다. 그중에는 호치민시 인민위원회에 2026년 토지 가격 조정 계수(K 계수)에 대한 결정을 자문하고, 호치민시 인민의회에 결의안 87/2025에서 최초 토지 가격표 조정 결의안을 자문하는 것이 포함됩니다.

특히 2026년에 제출될 예정인 구체적인 토지 가격 서류가 있습니다. 68건의 서류가 있으며, 그 중 8건은 감사 및 검사 결론에 따른 서류이고 60건은 자격 요건을 충족합니다. 처리 중인 서류를 완전히 보고하면 2026년에는 100개의 프로젝트가 구체적인 토지 가격으로 결정되어 약 100조 동 이상의 예산 수입을 창출할 것으로 예상됩니다.

호치민시는 2026년에 두 자릿수 성장과 800조 동 이상의 예산 수입을 목표로 하고 있으며, 거의 100만 조 동을 목표로 하고 있으며, 그 중 토지 수입이 약 10%를 차지합니다. 따라서 토지 가격 평가 서류를 가속화하면 국민과 기업이 재정적 의무를 조기에 완료하고 토지를 개발에 투입하여 경제 성장을 위한 동력을 창출하는 데 도움이 될 것입니다.