아파트 사용 기간에 대한 새로운 계산 방법 제안
호치민시 부동산 협회 회장인 레호앙쩌우 씨는 주택법(개정안) 초안에 결의안 21호를 제도화하면 보조금 메커니즘을 극복하고 사용 기간이 만료된 아파트를 재건축할 때 소유자의 재정적 의무와 권리를 연결할 것이라고 말했습니다.
따라서 레호앙쩌우 씨는 주택법(개정안) 초안이 "아파트 주택 사용 기간"에 초점을 맞춰 국민의 소유권이 제한된다는 오해를 피해야 한다고 제안했습니다. 이에 따라 아파트 건물은 주거용 아파트뿐만 아니라 상업, 서비스, 숙박 목적을 위한 다양한 면적을 포함합니다. 예를 들어 상업 구역, 사무실(office), 사무실과 숙박이 결합된 구역(officetel), 관광 아파트(condotel) 등이 있습니다. 따라서 사용 기간은 아파트와 기타 기능 면적을 포함한 전체 공사에 대해 건설 연한에 따라 계산해야 합니다.
레호앙쩌우 씨에 따르면 공사 "수명"은 설계 수명과 실제 수명을 포함하며, 실제 수명은 건설 품질과 유지 보수 작업에 따라 크게 차이가 날 수 있다는 현실을 인식해야 합니다. 따라서 소유권 종료에 대한 규정을 더 명확하게 제안해야 합니다.
아파트가 철거되어야 할 때 아파트 소유권이 종료된다"는 것은 "소유자가 더 이상 건물을 점유하거나 사용하지 않는다"는 조건이 수반되어야 합니다. 왜냐하면 실제로 철거 결정 시점에 건물이 철거되지 않았고, 주민들이 여전히 거주하고 있으며, 보상 및 재정착 계획이 완료되지 않았을 수 있기 때문입니다.
부동산 기업이 주민과 함께 자본을 출자하거나 투자하는 메커니즘 명확화
HoREA는 또한 주택법(개정안) 초안에 결의안 21호에 따라 새로 건설된 아파트에 적용되는 건축 연한에 따른 아파트 사용 기간을 규정하여 주택법(신규) 발효 시점 이전 1995년부터 건설된 아파트에 대해 소급 적용하지 않고 이전부터 효력이 발생하도록 규정하여 이 아파트 소유주도 1994년 이전부터 건설된 아파트 소유주와 유사한 일반적인 개조 및 재건축에 대한 규정에 따른 정책 메커니즘을 누릴 수 있도록 제안했습니다.
이전에는 오래된 아파트 개조 메커니즘이 국가가 검사부터 재정착까지 대부분의 비용을 부담해야 했기 때문에 종종 "보조금" 성격이 강했습니다. 결의안 21에 따라 이 책임은 소유주의 권리와 밀접하게 연결되었습니다. 주민들은 오래된 건물이 만료되었을 때 새 아파트를 건설하기 위한 재정적 의무를 이행할 권리가 있습니다. 오래된 토지에 현대적인 새 거주지를 계속 갖기를 원한다면 주민들은 예산이나 투자자의 완전한 지원을 당연하게 기다리는 대신 재정적으로 기여해야 합니다.
따라서 HoREA의 제안에 따르면 소유자가 사용 기간이 만료되면 아파트를 재건축하기 위한 재정적 의무를 이행할 수 있도록 규정을 추가하고 부동산 기업이 아파트를 철거하고 재건축하기 위해 주민과 함께 자본을 출자하거나 투자하는 메커니즘을 명확히 해야 합니다. HoREA는 주민이 재정적 능력이 부족하거나 적합한 투자자를 선택할 수 없는 경우에만 소유자의 권리를 보장하기 위해 프로젝트 재투자를 조직하기 위해 국가에 토지를 인도하는 계획을 실행할 것을 제안합니다.
또한 모든 보상 사례에 대한 지원 및 재정착 규정을 추가해야 합니다. 동시에 이전 및 재정착 시 주민들의 권리를 보장하기 위한 처리 방안을 결정하기 위한 근거를 마련하기 위해 "이전 위치"에 아파트를 재건축하지 않는 경우를 명확히 해야 합니다.
당 중앙집행위원회 결의안 21-NQ/TW(약칭 결의안 21, 2026년 7월 28일 발행)는 다음과 같은 방향을 제시합니다. 판매용 상업 주택 건설 토지에 대한 장기 토지 할당, 우선 순위는 주로 아파트입니다. 그중 신규 건설 아파트의 경우 아파트 사용 기간은 공사 연한에 따라 규정되며, 재산권 보장과 관련하여 아파트 소유자는 기간 만료 시 규정에 따라 아파트를 새로 건설하기 위한 재정적 의무를 이행할 권리가 있습니다.
