1. 농지를 주거지로 전환하기 위한 조건
2024년 토지법 제116조 5항에 따르면 가구와 개인은 관할 당국이 승인한 도시 계획에 관한 법률 규정에 따라 현급 토지 이용 계획 또는 일반 계획 또는 구역 계획에 부합하는 경우 주거 지역 내 농지를 주거용 토지가 있는 동일 필지 내 농지를 주거용 토지로 용도 변경할 수 있습니다.
이에 따라 현급 토지 이용 계획은 2024년 토지법 제62조에 10년(비전 20년)으로 규정되어 있습니다. 그리고 현급 토지 이용 계획은 매년 수립됩니다.
그러나 쌀 재배지의 경우 쌀 임업 토지는 성급 인민위원회의 결의가 있은 후에만 토지 사용 목적을 다른 목적으로 변경할 수 있습니다.
2. 토지 사용료 계산 방법
법령 103/2024/ND-CP 제8조 1항에 따르면 가구 사업자 개인이 관할 국가 기관으로부터 주거용 토지로 사용 목적 변경 허가 결정을 받은 경우 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.
그 안에서:
- 전환 후 토지 유형의 토지 사용료는 다음과 같이 계산됩니다.
- 토지 사용 목적 변경 전 토지 유형의 토지 임대료(이하 토지 사용 목적 변경 전 토지 비용이라고 함)는 (2)항의 규정에 따라 계산됩니다.
- 용도 변경 후 토지 사용료가 용도 변경 전 토지 사용료보다 작거나 같은 경우 용도 변경 시 토지 사용료는 0입니다(=0).
3. 농지를 주거용지로 전환할 수 있는 권한
법령 151/2025/ND-CP 제5조 1항 m목(2025년 결정 2418/QD-BNNMT에 정정됨)의 규정에 따라 2025년 7월 1일부터 읍급 인민위원회의 권한에 속하는 개인에 대한 농업 토지 사용 목적을 주거용 토지로 변경할 수 있는 권한이 부여됩니다.
4. 주거용 토지로 토지 사용 목적 변경 절차
토지 사용 목적을 주거용 토지로 변경하는 절차는 2024년 토지법 제227조에 다음과 같이 규정되어 있습니다.
토지 사용 목적 변경 사례는 관할 국가 기관의 허가를 받아야 하며 다음과 같은 절차에 따라 수행됩니다.
- 토지 사용자는 규정에 따라 토지 사용 목적 변경 신청 서류를 제출합니다.
- 토지 관리 기능 기관은 토지 사용 목적 변경 조건을 확인합니다. 서류가 규정을 준수하지 않는 경우 토지 사용자에게 서류를 보충하고 토지 관리 기능 기관에 다시 제출하도록 안내합니다.
- 토지 관리 기능이 있는 기관은 다음과 같은 책임이 있습니다.
+ 토지 사용료와 임대료를 계산하기 위해 토지 가격표에 토지 가격을 적용하는 경우 토지 관리 기능이 있는 기관은 토지 사용 목적 변경 허가 결정 토지 할당 임대를 위해 관할 인민위원회에 서류를 제출합니다.
+ 토지 사용료 토지 임대료를 계산하기 위해 특정 토지 가격을 결정하는 경우 토지 관리 기능 기관은 토지 사용 목적 변경 허가 결정 토지 할당 토지 임대를 위해 관할 인민위원회에 서류를 제출합니다. 토지 가격 결정 조직 관할 기관에 토지 사용료 토지 임대료 계산을 위한 토지 가격 승인 제출.
- 토지 사용자는 법률 규정에 따라 토지 사용료와 토지 임대료를 납부합니다. 토지 사용료와 토지 임대료가 감면되는 경우 토지 사용료와 토지 임대료를 징수하는 기관은 토지 사용자에게 토지 사용료와 토지 임대료를 감면합니다.
- 토지 관리 기능이 있는 기관은 국가가 토지를 임대하는 경우 토지 임대 계약을 체결합니다. 토지 등록 기관 또는 토지 등록 기관의 지점에 서류를 이송하여 토지 등록을 수행하고 토지 사용권 증명서 토지에 부착된 자산 소유권 증명서를 발급하고 토지 데이터베이스 수정 지적도 및 토지 사용권 증명서 토지에 부착된 자산 소유권을 토지 사용자에게 발급합니다.
- 토지 사용권 이전 및 토지 사용 목적 변경을 수행하는 경우 규정에 따라 토지 사용 목적 변경 절차와 동시에 토지 사용권 이전 등록 절차를 수행할 수 있습니다.
5. 토지 사용권 증명서 발급 수수료 등록세
- 증명서 발급 수수료: 통지 85/2019/TT-BTC라인에 따르면 토지 사용권 증명서 발급 수수료는 성급 인민위원회의 결정 권한에 속합니다.
- 등록세: 법령 10/2020/ND-CP 제3조에 따라 조직 및 개인은 주택 소유권 토지 사용권을 등록할 때 등록세를 납부해야 합니다. 현재 주택 및 토지에 대한 등록세 징수 수준은 65%입니다.
