위의 사실은 4월 21일 오전에 열린 2026년 초 사회 경제 개발 계획 및 국가 예산 시행 상황에 대한 토론 세션에서 레호앙안 대표(잘라이성 국회 대표단)가 제기한 문제입니다.
부동산에 대한 신용 집중, 주택 가격이 국민 소득을 훨씬 초과
레호앙안 대표에 따르면 베트남 경제가 두 자릿수 성장하려면 국회와 정부가 관심을 가져야 할 두 가지 주요 문제가 있습니다.
우선 신용이 잘못된 곳으로 흘러가는 상황이 장기간 지속됩니다. 베트남의 민간 투자는 은행 신용에 약 80% 의존하고 있으며, 대출 금리는 높아 이익이 큰 산업이나 자산 투기 활동만 견딜 수 있습니다. 그 결과 부동산으로 유입되는 자본의 대부분은 투기적입니다.
대표는 하노이와 호치민시의 주택 가격이 현재 연평균 소득의 25~30배 수준인 반면 국제 관행은 4~6배라고 예시했습니다.
30년 동안 열심히 일한 젊은이들은 땅 한 조각을 상속받은 사람만큼 집을 살 수 없습니다."라고 대표는 말하면서 이것이 공정성에 대한 믿음을 흔들고 장기적인 정치 사회적 문제가 될 수 있다고 경고했습니다.
대표는 지난 4년간 부동산 신용 잔액이 32% 증가하고 산업 성장률의 2.4배 증가했다고 자료를 인용했습니다.
2025년 부동산 신용은 산업 신용의 1.81배, 농림수산업 신용의 5.3배로 증가했습니다. 특히 부동산 및 건설 분야는 전체 시스템 신용의 27.4%를 차지합니다.
2024~2025년 2년 동안 부동산 신용은 37.6% 급증한 반면 산업 신용은 9.4% 증가에 그쳤습니다.
위의 수치에서 그는 자본이 실질 가치 창출 영역으로 흘러 들어가는 대신 투기 자산에 갇히면서 경제가 "묶인 발로 마라톤을 달리고 있다"고 비유했습니다.
정부는 시장 도구를 사용하여 투기적 부동산 신용을 통제하고 경직된 행정 명령을 피해야 합니다. 동시에 자본 흐름이 생산 및 기술로 전환되도록 조정해야 합니다. 또한 경제적 효율성과 토지 사용 시작 시간에 따라 토지 사용료를 징수하는 메커니즘을 적용해야 합니다."라고 대표는 말했습니다.
투자 분산, 자본 규율 부족으로 인한 높은 ICOR
레호앙안 대표가 제기한 두 번째 문제는 높은 수준의 ICOR 지수를 통해 나타나는 낮은 투자 효율성입니다. 주요 원인은 공공 투자가 여전히 분산되어 있고, 많은 프로젝트가 사용에 늦어지고, 투자 준비 작업이 미흡하고, 효율성 평가가 중요하게 여겨지지 않고, 자본 배분이 느리고, 부채가 장기화되는 상황입니다.
ICOR를 낮추는 해결책에 대해 레호앙안 대표는 최소 30%의 프로젝트를 감축할 것을 제안했지만 비효율적인 프로젝트를 제거하고 파급 가치가 있는 프로젝트를 유지하는 원칙에 따라야 합니다. 동시에 각 유형의 프로젝트에 적합한 사회 경제적 효율성 회계 지침을 조속히 발표하고 공통 기준 세트를 적용하는 것을 피해야 합니다.
특히 그는 프로젝트 완료 후 3년 후의 결과를 당초 약속과 비교하여 평가하고, 결과를 공개하고, 실행 주체의 법적 책임과 연계해야 한다고 강조했습니다. 또한 공공 투자 관리의 디지털 전환을 촉진하고, 진행 상황을 모니터링하고, 실시간으로 자금을 집행하고, 관련 기관 간의 연계를 강화해야 합니다.
ICOR를 실제로 낮추려면 공공 투자 자본의 전체 수명 주기를 디지털화해야 합니다."라고 대표는 말했습니다.
이 내용에 대해 논의하면서 응우옌 하이 남 대표(후에시 국회의원 대표단)는 ICOR가 낮을수록 투자 효율성이 높아진다고 말했습니다. ICOR를 4.5%로 낮추는 가정을 하자면, 그는 사회 전체 투자가 GDP의 약 40%, 즉 2,000억 달러 이상에 도달해야 한다고 말했습니다.
대표는 현재 은행 신용과 자본 시장(채권, 주식 포함)을 통한 투자 자본 유입 채널이 있다고 분석했습니다. 그중 은행 신용 대출 채널은 압력이 높고 부실 채권 또는 자기자본비율(CAR - K 지수)에 대한 잠재적 위험이 있습니다. 따라서 그는 채권과 주식을 포함한 자본 시장 채널을 강력하게 개발해야 한다고 생각합니다.
대표는 5가지 해결책 그룹을 제안했습니다. 관련 법적 회랑 완성; 투명성 향상, 신용 등급 장려; 투자자 및 금융 중개인 시스템 개발; 녹색 채권과 같은 새로운 유형의 채권 촉진 및 2차 시장 효율성 향상, 가치 평가 기준으로 이익 곡선 구축.
