9월 법률 제정에 관한 전문 회의에 관한 2026년 9월 18일자 결의안 278/NQ-CP에서 정부는 건설부에 건설법에 따른 공사 기간과 일치하고 통일성을 보장하는 공사 연한에 따른 아파트 사용 기간을 명확히 규정할 것을 요청했습니다. 사용 기간이 만료된 아파트 처리에 대한 구체적인 규정을 정하고, 아파트 소유자의 권리와 의무를 명확히 합니다.
아파트 사용 기간은 소유권 자동 종료의 근거가 아닙니다.
호치민시 변호사 협회의 호앙하 변호사는 노동 신문과의 인터뷰에서 소유권은 법으로 보호되는 권리이지만, 소유권의 대상은 닳고 손상되어 더 이상 존재하지 않을 수 있다고 말했습니다. 그런 일이 발생하면 법은 두 가지 문제를 동시에 해결해야 합니다. 한편으로는 잃어버린 재산의 법적 운명을 결정해야 합니다. 다른 한편으로는 소유주의 어떤 권리와 이익이 계속 보호되는지 결정해야 합니다.
변호사에 따르면 아파트 연한 문제를 정확히 이해하려면 건물이 얼마나 오래 존재했는지만 볼 수는 없습니다. 각 권리의 대상, 권리 발생 또는 종료 근거, 그리고 건축물이 철거되어야 할 때의 법적 결과를 정확히 파악해야 합니다.
먼저 구별해야 할 점은 설계에 따른 사용 기간이 건축물의 절대적인 존속 기간이 아니며, 소유권을 자동으로 종료하는 근거도 아니라는 것입니다. 2023년 주택법 제58조 3항 및 제59조 2항은 아파트가 설계 기간이 만료되었거나 안전 위험이 발생했을 때 검사 메커니즘을 설정합니다. 사용 기간이 만료되지 않은 건축물은 안전이 보장되지 않으면 철거해야 할 수도 있습니다.
반대로 설계 기간이 만료되었지만 철거해야 할 경우에 해당하지 않는다고 결론 내린 공사는 검사 결론에 따라 결정된 기간 내에 계속 사용할 수 있습니다."라고 호앙하 변호사는 강조했습니다.
이러한 접근 방식은 법률이 자산의 실제 상태 평가를 완전히 대체하기 위해 시간에 대한 숫자를 사용할 수 없음을 보여줍니다. 연한은 기술 매개변수이고, 검사는 공사 상태를 확인하는 활동이며, 철거 결정은 법적 조건에 따라 내려지는 법적 결과입니다. 이 세 가지 문제를 혼동하면 50년 또는 70년이 지나면 국민은 당연히 집을 잃는다는 이해로 이어질 것입니다.
국민의 권익 보장
2015년 민법 제237조 3항 및 제242조에 따르면 재산이 파괴되면 해당 재산에 대한 소유권이 종료됩니다. 그러나 아파트 소유권 종료가 소유주가 법률에 의해 확립된 모든 재산 이익을 잃는 것을 의미하지는 않습니다.
2023년 주택법 제142조는 아파트의 개인 소유 부분과 공동 소유 부분을 구분합니다. 아파트 구매자의 권리는 토지법에 따른 공동 토지 사용권과도 관련이 있습니다. 건축물이 철거되면 각 대상의 법적 운명을 개별적으로 결정해야 합니다. 개인 소유 부분이 더 이상 존재하지 않는 것은 당연히 공동 토지 사용권을 소멸시키는 것은 아닙니다.
호앙 하 변호사는 "소유권 보호는 소유주가 더 이상 안전하지 않은 건축물을 영구적으로 사용할 수 있도록 보장하는 것을 의미하지 않습니다. 그러나 안전을 위해 건축물을 철거하라는 요구는 그들의 기존 재산권을 무시하는 근거로 이해될 수 없습니다."라고 말했습니다.
또 다른 문제는 소유권이 이익을 가져다줄 뿐만 아니라 책임과도 관련이 있다는 것입니다. 2015년 민법 제162조 1항은 소유주가 합의 또는 기타 법률 규정이 있는 경우를 제외하고 자신의 소유 자산에 대한 위험을 감수해야 한다고 규정합니다. 이 조항은 중요한 한계를 설정합니다. 일반적인 사용 과정에서 공사가 노후화되면 재건축을 국가 또는 다른 주체의 완전한 재정적 의무로 당연히 간주할 수 없습니다.
따라서 정부가 토지 사용을 계속할 권리와 아파트 재건축을 위한 재정적 의무 기여를 명확히 할 것을 요구하는 것은 소유주의 권리와 책임 사이의 관계에서 볼 수 있습니다. 이것은 법률 초안에서 구체화하도록 요구되는 방향이며, 이미 효력이 발생한 새로운 규정이 아닙니다.
아파트 연한 문제는 법률의 보호가 반드시 재산의 물질적 형태를 영구적으로 유지하는 것을 의미하는 것은 아님을 보여줍니다. 법률로 규정된 경우 재산을 철거해야 할 수 있지만 관련 합법적인 권리와 이익은 여전히 해당 메커니즘에 따라 결정되고 해결되어야 합니다.
