현재 새로운 규정에 따라 농지에서 주거지로 목적을 변경하는 가구 및 개인에게는 제한 범위 내 또는 외 토지 부분을 구별하지 않고 전체 면적에 대해 토지 가격표의 토지 가격의 100%가 적용됩니다.
반면 지방에서는 토지 가격 조정 계수(K 계수)를 토지 가격표에 통합하여 현재 너무 높은 토지 가격표를 발행하고 있습니다. 호치민시의 경우 토지 가격표가 이전보다 3배에서 38배 이상 증가했습니다.
이는 국민들이 납부해야 할 총 금액이 너무 높아 재정 능력을 훨씬 초과함에 따라 국민들에게 큰 압력을 가하고 있습니다. 전형적인 예로 혹몬현(구)의 208m2 토지를 주거용 토지로 용도 변경할 때 1 400억 동을 납부해야 하고 7군(구)의 400m2 토지는 최대 140억 동을 납부해야 합니다.
Binh Trung 구에 거주하는 Viet Doan, 씨는 호치민시 Long Binh 구에서 주거용 토지를 이전할 자격이 있는 210m2 토지를 소유하고 있지만 계획에 걸려 있다고 말했습니다. 토지 문제를 해결했을 때 그는 토지 분할 및 목적 변경 절차를 조사했지만 지불 능력을 초과하는 170억 동 이상의 토지 사용료를 납부해야 했기 때문에 매우 충격적이고 비관적이었습니다.
현재 토지 가격표에 따르면 Nguyen Xien 거리와 같은 이 지역의 주요 도로에 있는 깊은 골목길 토지는 m2당 2 800만 VND인 반면 농지는 약 600 000 VND에 불과하고 찬은 m2당 2 700만 VND 이상 차이가 나서 전환 비용이 10배 이상 증가합니다. 이전에는 이 지역의 토지 가격이 m2당 900만 VND에 불과했습니다.
호치민시 부동산 협회(HoREA):에 따르면 현재 시에는 증명서를 발급받지 못한 13 000개 이상의 토지가 있으며 이는 해당 지역의 총 토지 필지 수의 0 day를 차지합니다. 그중에서도 주택 및 토지가 계획에 얽혀 있거나 사용 목적을 변경하지 않았거나 기존 주택과 관련된 안정적인 주거 지역에 혼재된 농지 면적 사용 권한을 합법화하려는 가구 및 개인은 토지 가격 상승으로 인해 전환 비용이 크게 변동하여 어려움을 겪고 있습니다.
호치민시 부동산 협회 회장인 레호앙쩌우 씨는 토지법 45조 5항과 법령 101/2024/ND-CP 18조 11항 c항에 따라 국민들이 토지 사용료를 부채로 기록할 수 있도록 허용하는 정책이 규정되었으며 부채 기록 기간에는 제한이 없다고 밝혔습니다. 이전에는 2013년 토지법에서 5년 동안만 토지 사용료 부채 기록을 허용했습니다.
그러나 차우 씨에 따르면 토지 사용료 부채 기록은 토지 사용자가 다음과 같은 매우 중요한 권리에 의해 제한되는 결과를 초래합니다. 소유권 이전 소유권 양도 소유권 임대 소유권 저당 소유권 재임대 소유권 증여 소유권 증여 소유권 저당 소유권 토지 사용권으로 자본 출자. 즉 소유권 증서는 있지만 소유권 증서가 있어 사업 자금 대출 거래에 사용할 수 없습니다.
레호앙쩌우 씨는 정부가 지방 정부가 자체적으로 결정하도록 맡기는 대신 전국적으로 통일된 징수 비율을 명확히 규정하는 별도의 결의안을 발표할 계획을 선택할 것을 제안했습니다.
징수 수준은 한도 내 면적의 경우 토지 가격표의 20% 한도 초과 면적의 경우 30%입니다. 이 수준은 새로운 토지 가격표의 실제보다 여전히 높은 것으로 간주되는 재무부의 이전 제안 30~50%보다 합리적입니다.
레호앙쩌우 씨의 관점에서 볼 때 이 결의안은 임시적인 해결책일 뿐입니다. 장기적으로는 2024년 토지법 159조에 한도 내 면적에 대한 우대 토지 가격 정책에 대한 규정을 추가하여 문제의 근본 원인을 수정해야 합니다.
주민들의 권리를 보장하기 위해 입주 비용을 재계산할 때 사회적 형평성과 합의를 창출하기 위해 이전 100% 규정에 따라 가구 입주자 개인이 납부한 차액을 성급 인민위원회가 상환할 수 있도록 허용하는 새로운 입주 정책에 전환 규정이 필요합니다.
