건축물의 수명을 재산권 기간과 동일시하지 않음
베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면, 토지법 및 관련 법률 개정에 대한 관점 및 방향에 관한 결의안 21-NQ/TW에서 특히 관심을 받는 문제 중 하나는 신축 아파트의 사용 기간을 공사 기간에 따라 결정하는 방향입니다.
VARS IRE는 새로운 정책에 대한 논의 과정에서 가장 오해를 불러일으키기 쉬운 문구는 "유효 기간 아파트"라고 평가했습니다. 충분히 설명되지 않으면 사람들은 일정 기간 후 아파트 소유권이 당연히 종료된다고 이해할 수 있습니다. 그러나 이러한 이해는 문제의 본질을 제대로 반영하지 못합니다.
이에 따라 건축물의 기술 수명 주기는 건물을 사용할 수 있는 시간으로 이해되며, 설계 도면, 건설 품질, 운영 조건, 유지 보수 및 실제 검사 결과를 기준으로 결정됩니다.
이와 함께 소유자의 합법적인 재산권이라는 개념이 있습니다. 아파트 소유권, 공동 토지 사용권 및 관련 발생 권리는 법률에 의해 보호되는 권리이며, 기술적 마감일이 도래했다는 이유만으로 자동으로 사라질 수 없습니다.
새로운 메커니즘을 완성할 때 중요한 것은 공사 연한이 재산권에 대한 "카운트다운 시계"라는 이해를 피하는 것입니다.
보다 적절한 접근 방식은 설계 연한을 의무 관리 및 검사 기준으로 결정하는 것입니다. 해당 시점이 되면 공사는 안전 수준에 대해 재평가해야 합니다. 여전히 기술적 요구 사항을 충족하는 경우 전문 결론 및 적절한 유지 보수 계획에 따라 공사를 계속 사용할 수 있습니다. 철거가 불가피한 경우 재건축 과정에서 소유자의 권리와 이익으로 전환해야 합니다.
이러한 관점에서 아파트 소유자의 공동 토지 사용권 - 공사 건설 부지에 부착된 법적 기반; 공사 기간 동안 아파트 소유권 및 공동 소유권 - 합법적인 매매 거래를 통해 국민이 형성한 직접 재산권; 그리고 공사 후 철거, 재건축을 해야 하는 권리, 재건축 과정 참여 권리, 새 아파트 또는 해당 가치 수령 권리, 규정에 따른 양도, 상속, 담보 권리를 포함하여 세 가지 계층의 권리를 명확히 하는 것이 필요합니다.
이 세 가지 권한 계층이 명확하게 정의되어야만 아파트 생활권 관리 정책이 사회적 합의를 이룰 수 있습니다.
오래된 아파트 개조의 병목 현상은 관리 사고방식의 변화 요구를 제기합니다.
통계에 따르면 하노이에는 현재 검토 및 개조가 필요한 약 2,160채의 노후 아파트가 있지만, 19개 프로젝트만 시행되었습니다. 호치민시에는 1975년 이전에 건설된 아파트가 약 474채 있습니다. 그중 16채의 D등급 아파트는 이전 및 철거 대상이며, 2025년 말까지 9채의 아파트만 이전이 완료되었으며, 1,194가구 중 680가구 이상이 이전 배치되었습니다.
VARS IRE에 따르면 긍정적인 관점에서 결의안 21이 건물 수명 주기 관리 문제를 제기하고 사용 기간이 만료된 아파트를 주도적으로 재건축하는 것은 아파트 공급 개발에 대한 새로운 접근 방식을 열 수 있습니다. 노후화된 아파트 단지가 장기간 병목 현상이 되는 대신 조기에 준비된 재건축 과정은 특히 새로운 토지 기금이 점점 제한되는 개발된 도시 지역에서 공급을 주도적으로 대체하고 보충하는 메커니즘을 만드는 데 도움이 될 것입니다.
반대로 아파트가 주도하는 부문이기 때문에 소유주 권리, 재건축 메커니즘 및 재정적 의무와 관련된 모든 규정이 명확하게 설계되지 않은 경우 구매자의 심리, 기업의 투자 계획 및 금융 기관의 신용 승인 결정에 영향을 미칠 수 있습니다.
따라서 정책의 가치는 공사 안전 문제 해결뿐만 아니라 투명한 자산 수명 주기의 관리 메커니즘을 형성하고, 아파트 공급이 주도적으로 재창조될 수 있는 조건을 조성하여 시장 균형을 맞추고 토지 자원 사용 효율성을 높이는 데에도 있습니다.
아파트 수명 주기의 관리는 현대 도시 개발 과정에서 필요한 전환점입니다. 그러나 이 정책이 불필요한 혼란을 일으키지 않고 삶에 적용되려면 제도화 과정은 건물 안전 요구 사항, 토지 사용 효율성 및 국민의 재산권 보호 간의 조화를 보장해야 합니다.
