베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)는 2023년부터 현재까지 베트남의 신용 정책 및 부동산 시장 처리가 유동성 해소에서 목표 자본 흐름 지향으로 점진적으로 전환되었다고 밝혔습니다. 초기 단계에서는 결의안 33/NQ-CP, 법령 08/2023/ND-CP 및 부채 상환 기간 재조정 정책을 통해 법적 - 채권 - 신용의 소용돌이를 막는 데 집중했습니다. 그 후 자본 흐름은 사회 주택, 젊은이들의 주택 구매, 실현 가능한 프로젝트 및 우선 순위로 지정된 분야로 더 구체적으로 방향을 틀었습니다.
이는 적절한 방향입니다. 왜냐하면 현재 부동산 시장의 어려움은 자본 부족뿐만 아니라 프로젝트 법적 문제, 토지 비용, 제품 구조, 흡수 능력 및 구매자의 신뢰와도 관련이 있기 때문입니다.
사회 주택 신용 프로그램이 한 예입니다. 이 프로그램은 9개 상업 은행에서 145조 동 규모이지만 2026년 5월 말까지 누적 대출액은 약 12조 4,400억 동에 불과했습니다. 배정된 자금과 실제 대출액 간의 큰 격차는 시장 문제가 단순히 자금 부족이 아님을 보여줍니다.
프로젝트가 법적 근거가 부족하거나, 판매 가격이 적절하지 않거나, 제품이 요구 사항에 맞지 않거나, 구매자가 부채를 상환할 능력이 부족하거나, 특히 절차가 복잡하고 장벽이 많은 경우 우대 금리는 지속 가능한 수요를 창출하기에 충분하지 않습니다. 신용은 시행 가능성이 있고 절차가 원활하며 차용인이 부채를 상환할 능력이 있는 프로젝트와 함께 제공될 때만 효과를 발휘합니다.
현재 은행, 기업, 프로젝트 및 구매자 간의 데이터는 여전히 분산되어 있습니다. 지불 불능 위험이 있는 프로젝트를 조기에 식별하는 능력도 충분히 명확하지 않습니다. 이 단계를 개선하지 못하면 "신용 우선 순위" 정책은 데이터 기반 위험 관리 도구 대신 행정적인 자본 배분 메커니즘이 될 위험이 있습니다.
VARS IRE는 다음 단계에서 변경해야 할 것은 신용 관리 사고방식이라고 생각합니다. 부동산을 위험 수준이 동일한 분야로 간주하고 공통 통제 메커니즘을 적용하는 대신 정책은 차용인, 자산, 자본 사용 목적 및 상환 능력에 따라 위험을 평가하는 것으로 전환해야 합니다.
이에 따라 자본 흐름을 지향하기 위해 프로젝트를 분류해야 합니다. 정부는 건설부에 농업환경부, 지방 정부 및 베트남 중앙은행과 협력하여 프로젝트 평가 및 분류 메커니즘을 구현 및 복구 능력에 따라 연구하도록 할 수 있습니다.
VARS IRE는 프로젝트를 3개 그룹으로 분류하는 연구를 제안합니다. 그룹 A는 법적 근거가 충분하고 완료 가능성이 있으며 파급 효과가 크고 주로 계속 시행할 자본이 부족한 프로젝트입니다. 그룹 B는 회복 가능성이 있지만 자기자본 보충, 사업 계획 조정 또는 부채 의무 구조 조정과 같이 구조 조정이 필요한 프로젝트입니다. 그룹 C는 회복 가능성이 없고 양도, 청산 또는 규정에 따라 처리해야 하는 프로젝트입니다.
분류는 위험 수준을 정확하게 식별하고 자본 흐름을 지향하기 위한 것입니다. 대출 결정은 여전히 각 은행의 책임과 권한에 속합니다.
모든 신용 우선 정책에는 기준, 기한 및 명확한 사후 검토 메커니즘이 있어야 합니다. 정책 효과는 약정 자본 및 지출뿐만 아니라 완료된 프로젝트 수, 사용된 주택 수, 자본에 접근할 수 있는 국민 수 및 지원 후 신용 품질을 통해서도 평가되어야 합니다. 당면한 단계에서는 데이터 완성 및 프로젝트 분류 시범 운영에 집중할 수 있습니다. 새로운 메커니즘의 확장은 실제 결과와 위험 통제 능력을 기반으로 해야 합니다.
VARS IRE는 균등한 방식으로 신용을 통제하면 실제 수요를 충족하는 프로젝트와 구매자의 자본을 동원하기 위해 보류 중인 프로젝트 간의 차별화가 점점 더 심화되는 부동산 시장의 지속 가능한 성장 동력을 잃게 될 것이라고 생각합니다.
따라서 부동산 신용은 시장 회복을 촉진하고 유동성, 신뢰, 부실 채권 및 경제 성장에 대한 결과를 초래하지 않도록 법적 안전성이 충분한 프로젝트에 재융자하는 데 집중해야 합니다.
이와 함께 은행 시스템의 안전을 보장하고, 위험 축적을 제한하고, 부동산 시장의 위험이 금융 시스템으로 확산되는 것을 방지하기 위해 신용 집중 수준과 상환 능력을 통제해야 합니다.
