고급 아파트, 시장 공급 압도
BHS 그룹(BHS R&D) 연구 개발 부서의 2025년 베트남 부동산 시장 보고서 및 2026년 추세 예측에 따르면 2025년 부동산 시장은 2024년에 비해 공급과 거래량이 두 배로 증가하면서 뚜렷한 회복세를 보였습니다.
그중 북부는 공급과 거래량이 전체 시장의 50% 이상을 차지하며 계속해서 "선두 주자" 역할을 하고 있습니다. 남부는 2025년 공급이 전년 대비 3배 증가하면서 강력한 성장을 기록했습니다. 중부는 공급과 거래 모두에서 가장 작은 비중을 차지하지만 여전히 상당한 성장률을 보이고 있습니다. 공급과 거래량은 분기별로 점차 증가하여 2025년 3분기에 정점을 찍고 4분기에 냉각되었습니다. 2025년 전체 시장 흡수율은 90.3%로 2024년의 83.7%보다 높습니다.
2025년 4분기에만 고층 주택의 총 1차 공급량이 38,000채 이상에 달했으며, 주로 호치민시(33%), 흥옌(26.6%), 하노이(13%)에 집중되었습니다. 특히 하노이와 호치민시는 분기 내에 거의 17,600채의 아파트를 기록했습니다. 시장은 또한 52개의 신규 프로젝트 또는 새로운 구역을 목격했으며, 30,300채 이상의 아파트를 공급했습니다.
2025년 4분기 거래량은 31,400채 이상에 달했으며, 그중 호치민시는 지속적으로 판매를 시작하여 계속 우위를 점하고 있으며, 많은 프로젝트가 판매 직후 90~100%의 소비율을 달성했습니다.
하노이에서는 2025년 4분기 고층 주택 공급이 이전 분기에 비해 크게 감소하여 5,000채 이상에 달했으며, 이는 전 분기 대비 58%, 2024년 동기 대비 63% 감소한 수치입니다. 그러나 거래량은 여전히 약 4,100채에 달하며, 흡수율은 81.4%입니다.
등급별로 보면 A급 및 고급 아파트는 분기 총 공급량의 거의 85%를 차지하며, 이로 인해 대부분의 거래가 이 두 부문에 집중됩니다. 시장에는 C급 아파트가 거의 더 이상 없습니다. 2025년 전체적으로 하노이의 아파트 공급량과 거래량은 각각 22,000채 이상과 21,000채로 2024년 대비 각각 31.4%와 30.4% 감소했습니다.
하노이에서 m2당 5,500만 동 미만의 아파트가 거의 사라졌습니다.
BHS R&D에 따르면 하노이 고층 주택 시장에는 현재 5,500만 동/m2 미만의 아파트가 거의 없습니다. 2025년 4분기 신규 공모 단가는 평균 1억 2,200만 동/m2 이상으로 전 분기 대비 거의 9%, 전년 동기 대비 42% 이상 증가했으며, 이는 고급 프로젝트와 인도 단계에 접어든 프로젝트의 증가 때문입니다.
2021~2025년 기간은 가격 변동폭이 점점 더 확대되는 것을 목격했으며, 이는 시장의 강력한 차별화를 반영합니다. 최고 가격은 2025년 3분기에 m2당 거의 3억 2천만 동에 달했지만, 최저 가격은 m2당 4천만~5천만 동 수준으로 변동하여 고급 및 저가 부문 간의 차이가 2025년 말까지 거의 8배까지 증가했습니다. 현재 1차 가격이 가장 높은 지역은 떠이호, 응이아도, 꺼우저이, 롱비엔, 지앙보 동입니다. 그중 떠이호 동 지역은 2025년 4분기에 새로 판매되는 아파트 가격이 m2당 1억 5천 2백만~2억 9천만 동 범위로 최고 수준을 기록했습니다.
호치민시에서는 2025년 4분기 공급 및 거래가 계속 증가했습니다. 1차 공급량은 약 12,500채로 전 분기 대비 17.4% 증가했으며 전년 동기 대비 1.8배 증가했습니다.
1차 판매 가격은 2025년 하반기에 하락하는 추세이며, 이는 주로 빈즈엉과 바리아-붕따우가 호치민시에 합병되어 신규 평균 판매 가격 수준이 전년 동기 대비 14% 증가했음에도 불구하고 하락했기 때문입니다. 호치민시의 가격 변동폭은 여전히 매우 크며, 최고 가격은 400만~6억 동/m2로 변동하는 반면 최저 가격은 5천만 동/m2 미만으로 안정적입니다.
그러나 2025년 초부터 중심부의 초호화 공급 부족으로 인해 이 범위가 좁아지기 시작했습니다. 다카오 동, 빈 동, 탄미떠이 동은 2025년 4분기에 아파트 가격이 가장 높은 지역입니다.
BHS 그룹은 2026년부터 2027년까지 아파트 공급이 폭발적으로 증가할 것으로 예측하며, 많은 대규모 프로젝트가 출시를 준비하고 있으며, 주로 넓은 토지 기금과 더 합리적인 가격을 가진 대도시 인근 지역에 집중될 것입니다. 반면 도심 지역은 계속해서 높은 가격을 유지하고 인프라 압력을 받고 있습니다.
2025년 말 판매 가격이 "정점"에 가까워지고 새로운 공급이 급증할 것으로 예상되는 상황에서 향후 아파트 가격은 횡보하거나 소폭 상승할 것으로 예상됩니다.
