급등세 이후 아파트 시장에 주목할 만한 발전이 나타나고 있습니다. 2차 시장에서는 많은 프로젝트의 양도 가격이 이전 단계에 비해 조정되는 추세를 보이고 있으며, 구매자가 더 신중해지고 유동성이 둔화되는 조짐을 보이고 있습니다.
반면 1차 시장에서는 가격 수준이 여전히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 새로운 공급이 계속 보충됨에 따라 프로젝트 간의 경쟁 압력이 증가하여 투자자는 판매 가격 재조정, 할인율 인상 및 유동성 개선을 위한 지원 정책이라는 과제에 직면하게 됩니다.
이러한 추세에 대해 베트남 부동산 협회 집행위원회 위원이자 G6 투자 개발 그룹(G6 Group) 총괄 이사인 응우옌 안 꿰 씨는 최근 몇 년간 아파트 판매 가격 상승률과 투입 비용 간의 격차를 살펴봐야 한다고 말했습니다.
꿰 씨에 따르면 건설 비용만 고려하면 고급 아파트 프로젝트의 현재 비용은 약 2,500만~3,000만 동/m2입니다. 중급 부문에 속하는 상업 주택의 경우 이 수준은 약 2,000만 동/m2인 반면 사회 주택은 약 1,500만~1,700만 동/m2입니다.
반면 아파트 판매 가격은 훨씬 빠르게 상승했습니다. "2022년과 비교하면 2026년에는 일부 부문에서 판매 가격이 2~3배 증가했지만 건설 비용은 약 30% 증가에 그쳤습니다."라고 꿰 씨는 말했습니다.
그에 따르면 이 격차는 투자자의 기대 이익 수준과 토지 사용료 비용을 포함한 여러 요인에서 비롯됩니다.
토지 사용료가 아직 결정되지 않은 것도 일부 프로젝트에 위험을 초래합니다. 프로젝트가 고층 건물로 건설되거나 심지어 지붕이 올라갔지만 토지 사용료가 결정되지 않아 투자자가 투입 비용을 완전히 계산할 수 없는 경우가 있습니다.
구매력이 분화되는 상황에서 응우옌 안 꿰 씨는 판매 가격이 프로젝트의 흡수 능력에 중요한 요소가 되고 있다고 말했습니다.
꾸에 씨는 "현재 아파트 유동성을 고려할 때 가장 중요한 해결책은 여전히 판매 가격 조정입니다."라고 평가했습니다.
G6 회장에 따르면 투자자가 이익 기대치를 낮추고 제품을 더 적절한 가격으로 시장에 출시하면 흡수성이 개선될 수 있습니다. 반대로 높은 가격을 계속 유지하면 신규 상업 주택 및 사회 주택 공급이 계속 증가함에 따라 프로젝트가 더 큰 경쟁 압력을 받게 될 것입니다.
유동성에 어려움을 겪고 있는 프로젝트에 대해 꿰 씨는 약 20~30%의 조정이 구매력을 개선하는 데 도움이 될 수 있다고 말했습니다.
꾸에 씨는 "현재 합리적인 가격으로 상품을 출시하는 투자자가 유리한 투자자입니다. 높은 가격을 유지하면 앞으로 다른 상업 주택 프로젝트 및 사회 주택 공급과 경쟁해야 할 것입니다."라고 말했습니다.
그에 따르면 기업은 계속해서 가격을 올리는 대신 투입 비용과 기대 수익률을 기준으로 판매 가격을 재계산해야 합니다. 공급이 증가하면 구매자의 지불 능력에 맞는 가격이 프로젝트 유동성에 중요한 요소가 될 것입니다.
향후 아파트 가격 추세에 대한 예측에서 응우옌 안 꿰 씨는 공급이 보충되고 구매자가 더 많은 선택권을 갖게 되면서 하노이와 호치민시의 아파트가 향후 몇 년 동안 강력한 조정 압력을 받을 수 있다고 말했습니다.
꾸에 씨는 "예상되는 공급량이 더 풍부해지면 2028-2030년 기간 동안 하노이와 호치민시의 아파트 가격이 약 40% 정도 하락하는 강력한 조정 단계에 접어들 수 있다고 생각합니다."라고 예측했습니다.
