아파트 가격 급등, 주요 공급은 고급 상품
하노이와 호치민시의 아파트 가격은 2026년 1분기에도 높은 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 신규 공급이 주로 고급 부문에 속하기 때문입니다. 유동성이 이전 침체기에 비해 개선되었지만, 서민 및 중급 주택의 장기적인 부족은 시장을 점점 불균형하게 만들고 실제 거주 수요가 있는 구매자에게 큰 압력을 가하고 있습니다.
건설부에 따르면 2026년 첫 3개월 동안 새로 분양되는 아파트 가격이 계속해서 급등했습니다. 하노이에서는 아파트 평균 가격이 약 1억 2,800만 동/m2로 상승한 반면 호치민시는 약 1억 1,200만 동/m2 수준입니다.
시장 조사 기관의 데이터에 따르면 가격 상승 추세는 여전히 멈추지 않고 있습니다. Knight Frank Vietnam은 호치민시의 아파트 1차 판매 가격이 평균 4,078 USD/m2, 즉 약 1억 700만 VND/m2로 전년 동기 대비 11.8% 증가했다고 기록했습니다. 하노이에서는 1차 판매 가격이 4,274 USD/m2, 즉 약 1억 1200만 VND/m2로 연간 38% 증가했습니다.
한편, 베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 자료에 따르면 하노이에서 1차 가격은 평균 약 1억 2,800만 동/m2에 달해 2025년 대비 28% 증가했습니다. 신규 분양 프로젝트는 주로 고급 부문에 속하며, 전체 시장의 아파트 가격 수준을 끌어올리는 데 기여하고 있습니다.
호치민시에서는 1차 중간 가격이 작년과 비슷한 1억 1천만 동/m2 수준을 유지하고 있습니다. 한편, 다낭 시장도 1차 중간 가격이 2025년 대비 10% 증가한 약 9,100만 동/m2에 도달하면서 가격 상승세를 기록했습니다. 주요 원인은 시장에 고급 프로젝트가 추가로 나타나고 이후 분양 단계에서 가격이 모두 조정되었기 때문입니다.
낮은 유동성에도 불구하고 높은 가격 유지
위의 추세는 아파트 가격 수준이 고급 부문으로의 공급 구조의 급격한 편향으로 인해 계속 상승하고 있음을 보여줍니다. 대부분의 신규 프로젝트가 고가 제품 그룹으로 포지셔닝되면서 전체 시장 평균 가격도 새로운 임계값으로 끌어올려지고 있습니다.
호떠이 국제 고층 빌딩 회사의 응우옌찌탄 총괄 이사는 현재 쉽게 알 수 있는 문제는 주요 제품이 상위 10~20개 투자자의 손에 있다는 것이라고 말했습니다. 이 그룹에 집중된 상품 공급으로 인해 판매 가격 수준은 종종 프로젝트 간 상호 참조 방식으로 설정됩니다.
그러나 탄 씨에 따르면 시장 가격은 실제로 투자자의 기대에 있는 것이 아니라 실제 거주 수요가 있는 구매자가 결정합니다. 왜냐하면 아무리 큰 이익 목표를 설정하더라도 결국 제품은 거주 목적으로 구매자에게 판매하거나 임대 개발해야 하기 때문입니다. "실제로 거주 수요가 있는 사람이 시장 가격을 결정하는 사람입니다."라고 탄 씨는 강조했습니다.
이 관계자는 현재와 같은 높은 가격 수준과 은행 금리 압력으로 인해 시장이 확실히 조정될 것이라고 말했습니다. 현재 자본 비용 수준에서 투자자는 적합한 구매자를 기다리기 위해 장기간 상품을 계속 보유할 수 없으며, 자금 흐름이 중요한 요소입니다.
탄 씨에 따르면 현재 시장의 문제는 고급 부문이 큰 비중을 차지하는 것뿐만 아니라 많은 프로젝트가 스스로 고급으로 자리매김하는 상황에 있습니다. 진정한 의미의 고급 제품의 경우 투자자는 목표 고객층을 명확히 파악했으므로 판매에 대해 너무 걱정하지 않습니다.
반면 대부분의 시장은 "저 사람은 10개나 팔면 나도 10개나 팔아야 한다"는 심리를 가지고 있습니다. 즉, 이익 기대치가 너무 높아지고 있습니다. 이로 인해 많은 프로젝트가 고급 브랜드로 분류되고 매우 높은 가격에 팔아야 한다고 생각합니다.
탄 씨는 많은 프로젝트가 실제로 고급스럽지 않고, 특히 독점적이지 않은 위치에 있지만 여전히 높은 가격을 설정한다고 말했습니다. 시장이 받아들이지 않으면 조정해야 합니다.
실제로 수년 동안 가격을 유지해도 판매되지 않고 심지어 5~10년 동안 재고가 남는 프로젝트가 적지 않았습니다. 탄 씨에 따르면 이는 진정으로 고급 제품에는 고유한 부문이 있고, 시장 흡수 능력을 초과하는 이익 기대는 조만간 정화될 것임을 보여줍니다.
