아파트 가격은 투자자의 이익 기대에 따라 높아졌습니다.
아파트 및 많은 주택 제품 가격은 현재 여전히 높은 수준에 머물러 있으며, 특히 고급 부문을 자체적으로 포지셔닝하는 프로젝트에서 그렇습니다. 실제 구매력이 수익 기대를 따라가지 못하고 금리 및 자본 비용 압력이 점점 커지는 상황에서 부동산 시장은 분화 및 조정이 불가피한 단계에 접어들고 있습니다.
노동 신문과의 인터뷰에서 호떠이 국제 고층 빌딩 회사의 응우옌찌탄 총괄 이사는 현재 쉽게 알 수 있는 문제 중 하나는 제품이 주로 상위 10~20대 투자자의 손에 있다는 것이라고 분석했습니다. 이 그룹에 집중된 상품 공급으로 인해 판매 가격 수준은 종종 프로젝트 간 상호 참조 방식으로 설정됩니다.
그러나 실제 시장 가격은 투자자의 기대에 달려 있는 것이 아니라 실제 거주 수요가 있는 구매자가 결정합니다. 왜냐하면 아무리 큰 이익 목표를 설정하더라도 결국 제품은 거주 목적으로 구매자에게 판매하거나 임대 개발해야 하기 때문입니다. "실제로 거주 수요가 있는 사람이 시장 가격을 결정하는 사람입니다."라고 탄 씨는 강조했습니다.
이 관계자에 따르면 현재와 같은 높은 가격 수준과 은행 금리 압력으로 인해 시장은 확실히 조정될 것입니다. 현재 자본 비용 수준에서 투자자는 적합한 구매자를 기다리기 위해 장기간 상품을 계속 보유할 수 없으며, 자금 흐름이 중요한 요소입니다.
공급 구조를 살펴보면 현재 문제는 고급 부문이 큰 비중을 차지하는 것뿐만 아니라 시장이 진정한 고급 제품이라는 개념과 많은 프로젝트가 스스로 고급으로 자리매김하는 것 사이에서 혼동되어 있다는 점입니다. 진정한 고급 제품의 경우 투자자는 목표 고객층을 매우 명확하게 파악했으므로 판매에 대해 너무 걱정하지 않습니다.
반면 대부분의 시장은 "저 사람은 10개나 팔면 나도 10개나 팔아야 한다"는 심리를 가지고 있습니다. 즉, 이익 기대치가 너무 높아져서 모든 프로젝트가 고급 브랜드로 분류되고 매우 높은 가격에 팔아야 한다고 생각합니다.
많은 프로젝트가 실제로 고급스럽지 않고, 특히 위치가 독점적이지 않지만 여전히 높은 가격을 설정합니다. 시장이 받아들이지 않으면 조정해야 합니다. 실제로 수년 동안 가격을 유지해도 판매되지 않고 심지어 5~10년 동안 재고가 있는 프로젝트가 적지 않습니다. 이는 진정한 고급 제품에는 고유한 부문이 있고, 흡수 능력을 초과하는 이익 기대는 조만간 시장에서 정화될 것임을 보여줍니다.
시장의 강력한 분화
2026년 베트남 부동산의 발전에 대해 응우옌찌탄 씨는 시장이 계속해서 매우 명확하게 차별화될 것이라고 예측했습니다. 이는 이 단계에서 투자하려면 이전과는 완전히 다른 사고방식이 필요하다는 것을 의미합니다.
지역 범위 내에서만 사고팔면 투자자는 확실히 다시 생각해야 합니다. 왜냐하면 현재 체계적으로 투자된 제품은 국내 고객뿐만 아니라 국제 투자자 유입을 목표로 하기 때문입니다.
따라서 투자 이야기는 더 이상 해당 지역의 프로젝트에 단독으로 돈을 쏟아붓는 것이 아니라 발전 동력과 연결성이 있는 위성 도시 방향으로 봐야 합니다. 투자자는 단기간에 사고팔기만 하는 대신 장기 전략을 지향해야 합니다.
반면에 현재 시장의 부동산 상품은 고급 부동산 부문이 큰 비중을 차지하기 때문에 이전과는 다릅니다. 이 부문에서는 즉시 구매할 수 있는 사람이 많지 않기 때문에 이익을 빨리 실현하기 위해 사고파는 이야기가 이전만큼 쉽지 않습니다.
탄 씨는 "예전에는 많은 사람들이 판매만 하면 은행 예금보다 이익이 더 높다고 생각했지만, 지금은 그렇게 간단하지 않습니다."라고 말했습니다.
또 다른 압력은 부동산 시장이 은행의 자금 조달 능력보다 빠르게 성장하고 있다는 것입니다. 신용 여지는 제한적이므로 투자자부터 투자자까지 다른 자금원을 더 찾아야 합니다.
은행 대출에만 의존하여 성공적으로 투자하고 싶다면 여전히 단기 투자 유형이며 현재 상황에서는 효율성을 달성하기가 매우 어렵습니다. 현재 추세로 볼 때 시장은 장기 투자 전략과 실제 흡수력에 적합한 전략만 남게 될 것입니다.
