베트남 부동산 시장 평가 연구소(VARS IRE)에 따르면 이전에는 젊은이들이 소형 아파트, 개조된 공동 주택, 상업 주택 또는 교외 지역의 적절한 가격의 아파트 프로젝트와 같이 적절한 가격의 다양한 유형의 주택을 선택할 수 있었습니다. 이러한 제품은 대부분의 사람들이 자산을 점진적으로 축적하고 정착의 꿈을 실현하는 데 도움이 되는 "첫 번째 단계" 역할을 합니다.
그러나 최근 몇 년 동안 시장의 새로운 공급은 이 부문에 대한 수요를 충분히 충족시키지 못하고 있습니다. 토지 가격 상승, 건설 투자 비용 증가로 인해 부동산 기업은 적절한 가격의 주택 부문을 개발하기 어려울 수 있습니다.
VARS IRE의 연구 데이터에 따르면 2024년 3분기부터 현재까지 하노이의 상업용 아파트 부문은 새로운 가격 수준을 점진적으로 설정하고 있으며, 판매 프로젝트는 주로 m2당 6천만 동 수준에서 시작합니다. 반면 호치민시와 합병 후 확장 지역에서는 구매자가 더 많은 선택권을 갖지만 젊은 사람들과 새로운 가구가 이곳에서 2베드룸 아파트를 소유하려면 가족의 지원이나 장기 대출이 필요합니다.
VARS IRE는 많은 원인이 있지만 주택 가격 상승이 젊은이들의 정착 경로에 변화를 가져오고 있다고 말합니다. 현대 젊은이들은 임대 주택 공간을 선택하거나 다세대 가족 생활 방식을 유지함으로써 현금 흐름을 최적화하는 것을 우선시하면서 결혼 및 분할 계획을 유연하게 조정하고 있습니다.
위의 사실은 현재 문제가 사회 주택이나 적절한 가격의 주택 공급이 필요한 것뿐만 아니라 젊은이들이 주택을 소유하기 위해 점진적으로 축적하기 전에 창업 초기 몇 년 동안 재정 능력에 맞는 주택에 접근할 수 있는 '초기 주택' 생태계가 필요하다는 것을 보여줍니다.
이 부문의 발전을 촉진하기 위해 VARS IRE는 국가가 메커니즘 구축 및 자원 조정, 특히 계획, 토지 기금, 재정, 임대료 통제 및 임대 주택 개발 정책의 적절한 수혜 대상 보장에서 주도적인 역할을 해야 한다고 생각합니다.
이에 따라 국가는 토지 사용료 납부 일정 연장, 운영 초기 몇 년 동안의 재정 의무 면제 또는 감면, 또는 프로젝트 운영 일정에 따른 지불 메커니즘 적용을 허용해야 합니다.
점유율이 안정되고 임대 수익이 특정 임계값에 도달하면 투자자는 약속된 로드맵에 따라 재정적 의무를 완전히 이행합니다. 이러한 접근 방식은 기업의 초기 자본 압력을 줄이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 국가 예산 손실을 초래하지 않습니다.
또한 임대와 판매 간의 유연한 전환 메커니즘을 연구할 수 있습니다. 판매로 전환되는 면적의 경우 투자자는 거래를 시작하기 전에 토지에 대한 재정적 의무를 완전히 완료해야 합니다. 반대로 장기 임대를 계속 유지하는 면적은 진행 상황에 따라 토지 대금 지급 메커니즘을 누릴 수 있습니다. 이는 부동산 개발 형태 간의 공정성을 창출하고 기업이 장기적으로 안정적인 임대 주택 기금을 유지하도록 장려합니다.
국제 경험에 따르면 임대 주택 모델의 성공을 결정하는 요소는 기업의 이익을 통제하는 것이 아니라 저렴한 비용으로 장기 자본에 접근할 수 있는 능력에 있습니다. 투자자에게 고정 이익 수준을 강하게 규정하는 대신 시장 원칙에 따라 이익률을 결정하는 메커니즘을 구축해야 합니다. 합리적인 이익률은 기준 자본 이자율과 적절한 위험 보상 수준을 기준으로 결정할 수 있습니다. 자본 비용이 감소하면 기업의 기대 이익도 감소합니다. 반대로 이자율 수준이 높아지면 이 메커니즘은 프로젝트가 재정적 타당성을 유지하도록 보장합니다.
국가, 기업 및 임차인 간의 이익 균형을 맞추는 보다 유연한 접근 방식은 장기적으로 지속 가능한 임대 주택 시장을 형성하기 위한 기반을 마련할 것입니다.
