주택 구매 대출 금리 수준은 2025년 말부터 반전되었고 2026년에도 계속 상승하여 2년 동안 지속된 저금리 기간이 끝났습니다. 한편, 부동산 가격은 하락하지 않았을 뿐만 아니라 많은 부문에서 상승하여 대도시 젊은이들의 주택 소유 능력이 점점 더 희박해지고 있습니다.
대출 금리가 1~2%p 인상되고 구매자는 매달 180만~250만 동을 추가로 지불합니다.
2023-2024년 급격한 인하 기간 이후 신용 시장은 새로운 금리 인상 주기에 접어들었습니다. 현재 주택 구매 대출 금리는 12개월 고정 패키지에 대해 연 10.5-11.5%, 부유 대출에 대해 연 11.5-13% 수준으로 일반적입니다. 2년 전보다 1~1.8%p 증가하여 수십 년 동안 지속된 대출이 즉시 비용이 크게 증가했습니다.
22억 동 상당의 아파트와 20년 동안 70% 대출, 월별 할부금은 180만~250만 동 증가했습니다. 처음 5년 동안의 총 이자는 9천만~1억 2천만 동 증가했습니다. 월 1천8백만~3천만 동의 소득을 올리는 젊은이들에게는 소득의 절반을 빚을 갚는 데 사용해야 하는 것은 생활비가 급증하는 상황에서 큰 재정적 압력을 가합니다.
주택 가격 5~8% 상승, 3,500만 동/m2 미만 부문 도심에서 "사라지다
혹독함은 금리 측면에서만 오는 것이 아닙니다. 하노이와 호치민시의 주택 가격은 계속 상승 추세를 이어가면서 중급 부문에서 5~8% 상승했습니다. 평방미터당 3,500만 동 미만의 아파트는 도심 지역에서 거의 더 이상 나타나지 않습니다. 토지 기반 시설과 주변 지역의 타운하우스도 인프라 건설 속도에 따라 회복되고 있습니다.
20억 동 미만의 아파트 공급은 원래 구매자의 "구세주" 부문이었지만 빠르게 줄어들고 있습니다. 빈즈엉, 동나이 또는 박닌에서는 아파트 가격이 평방미터당 3천만~3천5백만 동을 넘어섰습니다. 사람들의 재정적 범위 내에서 선택 사항이 점점 줄어들고 있습니다.
은행, 대출 기준 강화, 국민 주택 구매 신용 접근 어려움
금리 인상뿐만 아니라 신용의 문도 좁아졌습니다. 많은 은행들이 자산 가치 대비 대출 비율을 60-65%로 낮추고 동시에 대출자에게 6-12개월 동안 안정적인 소득을 증명하도록 요구합니다.
프리랜서, 온라인 사업가, 임시직 노동자는 현재 도시 젊은 노동력 중 점점 더 많은 그룹으로, 지출 명세서를 작성하고 현금 흐름과 상환 능력을 증명해야 하는 큰 어려움에 직면해 있습니다. 적지 않은 사람들이 축적하더라도 여전히 주택 구매 대출 기준을 충족하지 못합니다.
은행, 높은 가격 책정으로 실수로 부동산 가격 수준 유지
BIDV의 수석 경제 전문가인 Can Van Luc 박사는 은행이 대출 한도를 확대하기 위해 담보 자산을 높은 수준으로 평가하는 경향이 있다는 것은 무형적으로 부동산 가격 수준을 높은 수준으로 유지하고 주택을 찾는 사람들에게 더 많은 압력을 가하는 데 기여한다고 말했습니다.
2026년 시장 전망에 대해 륵 씨는 부동산이 유리한 시기에 접어들면서 많은 도전에 직면하고 있다고 평가했습니다.
유리한 그룹에서는 국회 결의안 254호가 토지법의 일부 법적 문제를 해결합니다. 2026년부터 부동산 및 토지 사용권 거래 센터를 운영하기 위한 준비는 투명성을 높이고 운영을 위한 데이터베이스 형성을 지원하며, 미래에 부동산 세금을 적용할 수 있는 가능성을 포함합니다. 또한 공공 투자와 도시화 과정은 앞으로 몇 년 동안 시장의 중요한 추진력이 될 것입니다.
그러나 가장 큰 과제는 여전히 부동산 가격이 평균 소득에 비해 너무 높다는 것입니다. 륵 씨는 정부가 특히 실제 주거 수요가 가장 큰 아파트 부문에서 가격 통제 솔루션을 마련해야 할 것이라고 말했습니다.
그는 또한 재정 및 통화 정책이 향후 시장 통제에 중요한 역할을 할 것이라고 강조했습니다. 베트남 중앙은행은 올해 신용 성장 목표를 약 15%로 설정하고 부동산 신용이 이 수준을 초과하지 않도록 요구합니다. 반면 금리는 전년도 신용이 19% 증가하면서 상승 압력을 받고 있으며, 이는 자본 동원 증가율보다 약 15% 더 높아 시스템 유동성을 약화시킵니다.
또한 상업 부동산은 신용 우선 순위 그룹에 속하지 않습니다. 은행은 사회 주택 및 산업 단지 대출에만 집중하는 반면 상업 주택, 휴양 부동산 또는 상업 서비스 부문은 금리 변동으로 인해 더 큰 영향을 받습니다.
금리 인상, 높은 주택 가격, 적절한 제품 공급 제한부터 점점 더 엄격해지는 대출 기준, 세금 정책 위험까지 국민들의 주택 구매 압력이 2026-2027년 기간 동안 계속될 가능성이 높습니다.
