9월 법률 제정에 관한 특별 회의에 관한 2026년 9월 18일자 결의안 278/NQ-CP에서 정부는 건설부에 건설 연한에 따른 아파트 사용 기간을 명확히 규정하고 건설법에 따른 공사 사용 기간과 일치하고 통일되도록 요구했습니다.
아파트 사용 기간은 공사 품질 검사 기준입니다.
노동 신문과의 인터뷰에서 하노이시 변호사 협회 소속 변호사이자 석사인 팜탄뚜언 씨는 현재 아파트 사용 기간은 주택법(개정) 초안 제2조 21항에 규정되어 있다고 밝혔습니다. 이에 따라 아파트 사용 기간은 건축물의 사용 기간이며, 건설법 규정에 따라 건설 설계 도면에 명시되고 계산되며, 아파트가 운영 및 사용에 들어간 시점부터 계산됩니다.
위의 규정은 공사 품질과 사용자 안전을 보장하기 위한 것입니다. 동시에 이 규정은 설계 단계부터 공사 내구성에 대한 요구 사항을 설정하고 설계에 따라 사용 기간이 만료될 때 품질을 재검사하고 평가해야 하는 기준점을 결정합니다. 검사 결과와 법적 조건은 계속 사용, 수리 또는 철거, 재건축을 결정하는 근거입니다.
쉽게 상상할 수 있도록 팜탄뚜언 변호사는 오토바이의 예를 들었습니다. 오토바이를 구매할 때 오토바이는 구매자의 소유입니다. 이 소유권은 오토바이가 여러 해 동안 사용되었기 때문에 자동으로 사라지는 것은 아니지만, 오토바이가 영원히 안전하게 작동할 수 있다는 의미도 아닙니다. 오토바이가 노후화되면 법률에 검사 기간이 규정되어 있는 경우 오토바이 소유자는 오토바이가 여전히 사용할 수 있는지, 수리해야 하는지 또는 사용을 중단해야 하는지 확인하기 위해 기술 검사를 받아야 합니다. 오토바이 상태를 검사하고 평가하는 것은 오토바이가 누구에게 속하는지 변경하지 않습니다.
아파트도 마찬가지입니다. 주민들은 아파트를 소유할 권리가 있는 반면, 건물의 예상 수명은 설계 도면에 명시되어 있습니다. 설계에 따른 사용 기간이 만료되면 건물은 계속 사용할 가능성과 처리 방법을 확인하기 위해 검사를 받아야 합니다. 이것은 건물 안전성을 재평가하는 기준이며, 아파트 소유권을 자동으로 종료하는 기준이 아닙니다.
아파트 "사용 연한" 명확화
아파트 사용 기간" 또는 아파트 "연한" 문제는 새로운 법적 문제가 아니라 2014년 주택법, 법령 69/2021/ND-CP, 2023년 주택법 등과 같은 법적 문서에 오래전부터 규정되어 왔습니다.
2014년 주택법에서 "아파트 주택 사용 기간"은 2015년 7월 1일부터 효력이 발생하는 제99조 1항에 규정되어 있습니다. 이에 따라 "아파트 주택 사용 기간은 건설 공사 등급과 이 조 2항에 규정된 아파트 주택이 있는 성급 주택 관리 기관의 품질 검사 결론을 기준으로 결정됩니다.
사용 연한"이 만료된 아파트 문제도 2015년 7월 1일부터 효력이 발생하는 2014년 주택법 제99조 2항에 규정되어 있습니다. 이에 따르면 "건설법 규정에 따라 사용 연한이 만료되었거나 심하게 손상되어 붕괴 위험이 있고 사용자 안전을 보장할 수 없는 경우 성급 주택 관리 기관은 규정에 따라 처리하기 위해 이 아파트 건물의 품질 검사를 조직해야 합니다...".
건설부 장관이 발표한 건설 설계 서비스 공사 분류에 관한 국가 기술 규정(QCVN)에 따르면 일반 아파트는 설계에 따른 사용 기간이 50년 이상이어야 하며, 이는 최소 수준입니다. 구체적인 기간은 각 프로젝트의 설계 임무에서 결정되어야 합니다.
2023년 주택법과 2026년 주택법 초안은 모두 아파트 개조 및 재건축 시 보상, 재정착 메커니즘 및 재정적 의무에 대한 차별이 있습니다. 초안 제2조 13항은 "오래된 아파트"를 1994년 이전에 투자 및 건설된 아파트로 규정합니다.
낡은 아파트, 즉 1994년 이전에 건설된 아파트의 경우, 중점은 보상 및 재정착 메커니즘입니다. 반면, 낡은 아파트가 아닌 아파트의 경우, 중점은 소유주가 공사를 재건축하기 위해 자금을 기부하는 메커니즘입니다.
정책적 관점에서 볼 때, 이 구별은 원칙적으로 합리적입니다. 왜냐하면 낡은 아파트는 역사적 성격을 지닌 건물 그룹이므로 이전의 단점을 처리하기 위해 보상 및 재정착 메커니즘이 필요하기 때문입니다. 반면, 나중에 건설된 아파트의 경우 초안은 건물 재건축 책임이 점차 소유주에게 넘어갑니다.
