공급 개선에도 불구하고 가격은 여전히 급등
CBRE 베트남의 최신 시장 조사 보고서 데이터에 따르면 2025년 4분기에 호치민시 아파트 부문의 평균 1차 가격은 m2당 9천만 동으로 기록되었으며 이는 분기 대비 5% 전년 동기 대비 21% 증가한 수치입니다. 1차 가격뿐만 아니라 2차 가격(재판매자)도 약 18% 증가하여 m2당 평균 6 400만 동으로 증가했습니다.
뿐만 아니라 가격 상승세는 호치민시 중심 지역뿐만 아니라 인근 지역으로도 확산되기 시작했습니다. 예를 들어 Batdongsan.com.vn 페이지의 데이터에 따르면 바리아-붕따우 지역의 눈은 호치민시로 합병된 후 현재 m2당 평균 약 5 400만 VND/m2이며 이는 2024년 m2당 3 600만 VND의 가격 수준보다 48% 증가한 수치입니다. 현재 가격 수준에서 바리아-붕따우 눈은 바리아-붕따우 지역에서 두 번째로 높은 아파트 가격을 가진 지역
주목할 만한 점은 남부 지역의 주택 가격이 수년간의 침체 후 공급이 개선되는 가운데 상승했다는 것입니다. CBRE에 따르면 5개 주요 지역의 총 신규 공급은 약 26 000개의 제품으로 2024년의 두 배입니다. 빈즈엉(구)은 15 800채의 밀라 아파트로 선두를 달리고 떠이닌은 약 2 000채 동나이는 600채입니다. 호치민시(구)는 약 7 600채의 밀라 아파트를 기록하여 전년 대비 50% 증가했습니다.
CBRE 베트남의 Duong Thuy Dung CEO는 부동산 공급이 개선되었음에도 불구하고 고급 브라 고급 브라에 속하는 대부분의 새로운 상품 바구니가 일반적인 수준을 끌어올려 가격이 여전히 높다고 설명했습니다. 그녀는 특히 호치민시 구형 지역의 경우 올해 판매되는 상품 바구니의 90%가 고급 브라 고급 부문에 속한다고 말했습니다. 빈즈엉 구형 지역의 경우 이 비율은 약 60%입니다. 롱안 지역의 경우 이전에는 m2당 4천만~6천만 VND의 가격으로
부동산 가격은 가까운 시일 내에 하락할 수 없습니다.
2026년 전망에 대해 CBRE 베트남 주택 시장 이사인 보후인뚜언키엣(Vo Huynh Tuan Kiet) 씨는 '새로운 공급은 약 50 000개의 브라 제품에 도달할 수 있으며 그 중 아파트가 65%를 차지하고 브라가 현재보다 거의 30% 증가합니다. 이는 많은 주요 인프라 프로젝트가 완료되었기 때문입니다.'라고 말했습니다. 예상 가격 수준은 뚜렷하게 분화됩니다. 호치민시는 높은 수준의 브라를 유지하는 반면 위성 지방은 더 유연한 조정 폭을 가지고 있습니다.
전문가들은 또한 2026년에도 공급과 수요의 불일치 상황이 계속될 가능성이 높다고 경고합니다. 하지만 시장에는 부동산 거품 시나리오가 발생하기 어렵습니다. 그럼에도 불구하고 지난 10년 동안 주택 가격 상승률이 실제 거주 구매자 그룹에 큰 압력을 가하면서 소득의 거의 두 배에 달했습니다. 2026년 주택 가격은 2025년에 비해 계속 상승할 것으로 예상됩니다. 이는 호치민시 토지 가격 초안이 30-40% 추가 상승하면서 프로젝트 비용 증가와 부동산 가격 상승에 대한 우려 때문입니다.
호치민시의 새로운 토지 가격표 초안은 2026년 1월 1일부터 적용될 예정이며 많은 도심 지역에서 30-40% 증가율을 기록했습니다. 특히 빈즈엉과 바리아-붕따우 구간에서는 일부 주요 도로의 토지 가격이 현재 가격표보다 2-3배 증가할 것으로 제안되었습니다.
호치민시 농업 환경부에 따르면 새로운 토지 가격표는 원칙적으로 부동산 기업 그룹에 큰 영향을 미치지 않습니다. 왜냐하면 현재 토지 사용료는 여전히 주로 잉여 방법(프로젝트 수익에서 개발 비용 및 이익을 뺀다)에 따라 결정되며 가격표에 완전히 의존하지 않기 때문입니다.
그럼에도 불구하고 전문가들은 그 영향이 기업이 국민으로부터 양도를 받아 토지 기금을 모으는 시점인 두 번째 단계인 'ba'에서 더 분명하게 나타날 것이라고 말합니다. 현재 토지 비용은 프로젝트 개발 총비용의 40~50%를 차지하며 2차 시장에서 토지 기금을 다시 구매하면 60%까지 증가합니다.
이는 기업이 프로젝트가 시장에 출시되기 전부터 자기 자본과 은행 대출 자본을 모두 사용하여 막대한 자본을 투자해야 한다는 것을 의미합니다.
토지 가격표가 상승하면 시장 심리는 종종 토지 판매 가격 상승에 대한 기대를 불러일으킵니다. 프로젝트를 수행하기 위해 토지를 재구매하는 부지 정리 비용은 상당히 증가할 가능성이 있으며 이 증가분은 결국 주택 가격에 반영됩니다.
