노동 신문 독자에게 답변하면서 하노이시 변호사 협회 법률 회사 이사인 탄륵 변호사는 다음과 같이 말했습니다. 주민들이 서류 없이 토지를 사용하고 1980년 이전 또는 1980년부터 1993년 10월 15일 이전에 집을 지은 경우 해당 면적을 주거용 토지로 인정받을 수 있습니다.
인정된 면적은 지역의 주거용 토지 인정 한도를 기준으로 하며, 수백 제곱미터에 달할 수 있습니다. 특히 이 경우 토지 사용료를 납부할 필요가 없습니다.
반면에 138조에 규정된 경우에 해당하지 않고 139조, 즉 토지 침범, 점유 또는 임의로 토지 사용 목적을 변경하는 경우 토지 사용자는 주거용 토지로 인정받기 위해 토지 사용료를 납부해야 합니다.
변호사에 따르면 두 경우의 차이로 인해 재정적 의무에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 100m2의 토지에서 30억 동을 납부해야 하는 경우도 있지만 토지 사용료를 납부하지 않아도 되는 경우도 있습니다.
중요한 문제는 이 두 가지 경우를 구별하는 것입니다.
Quach Thanh Luc 변호사는 서류가 없는 토지는 조상이나 이전 소유자가 남긴 토지일 수 있으며 매우 오래전부터 사용되었으며, 1920년대, 1945년대 또는 1960년대부터 사용된 경우가 있다고 분석합니다. 국가 행정 관리 활동 또는 서류 분실로 인해 국가가 관련 지적 서류를 설정하지 못한 토지 유형이 많이 있습니다.
이로 인해 토지에 지적 기록이 없거나 지적 기록이 1996년, 1998년 또는 2004년과 같이 매우 늦은 시기에만 설정되는 경우가 발생합니다.
이러한 경우 토지 출처와 실제 사용 과정을 고려해야 합니다. 토지가 오래전부터 있었고 나중에 국가가 지적 기록을 작성했으며 주민들이 장기 사용 과정으로 인해 누구의 토지도 침범하거나 점유하지 않은 토지를 소유한 경우 제138조에 따라 검토해야 합니다.
변호사에 따르면 138조에 규정된 경우에 해당할 때 관심을 가져야 할 문제는 토지의 출처와 사용 과정이며, 이를 통해 규정에 따라 토지 사용자의 권리를 결정합니다.
제139조에 해당하는 경우, 왜 국민이 해당 토지 면적을 얻었는지에 대한 질문에 답해야 합니다. 토지 침범, 점유로 확인되면 국민이 누구의 토지를 침범, 점유했는지 명확히 해야 합니다.
국가 토지 침범, 점유로 간주되는 경우, 법령 123/2024/ND-CP 제13조 규정에 따라 국가가 해당 토지 면적을 관리, 사용했음을 나타내는 지도, 지적 기록 또는 문서가 있어야 합니다. 즉, 면급 인민위원회가 토지 면적 관리를 위임받았다는 근거가 있어야 합니다.
탄륵 변호사는 "특정 출처를 확인할 수 없는 토지를 사용한다고 해서 당연히 침범, 점유로 간주되는 것은 아닙니다. 국민이 누구의 토지를 침범, 점유했는지, 그리고 해당 주체의 토지 관리 및 사용 권한을 나타내는 지적 기록이 있는지 확인해야만 침범, 점유로 확인할 근거가 있습니다."라고 분석했습니다.
또 다른 주의해야 할 경우는 토지 사용 목적을 임의로 변경하는 것입니다. 실제로 주민들이 집을 짓기 위해 연못을 메우는 상황이 꽤 흔합니다. 토지 사용 목적을 임의로 변경하는 행위를 확인하려면 먼저 해당 토지 면적이 국가에서 특정 사용 목적으로 할당, 인정 또는 관리했는지 확인해야 합니다.
Quach Thanh Luc 변호사는 서류가 없는 토지와 법률 위반 토지를 구별하는 것은 복잡한 문제이며 토지 사용자의 권리에 매우 큰 의미가 있다고 말했습니다.
이에 따라 토지가 국가가 지적 기록을 작성하기 훨씬 이전부터 사용되었지만 나중에 작성된 기록이 정확하지 않거나 불완전한 경우 관할 기관은 토지 출처와 사용 과정을 추적해야 합니다.
이것이 서류가 없고 침범, 점유 사유에 해당하지 않는 토지라고 판단할 근거가 있는 경우 서류가 없는 토지에 대한 규정에 따라 검토해야 합니다. 국민은 토지 사용을 시작할 당시 해당 주체가 토지 면적에 대한 관리 및 사용 권한을 확립받지 않았을 때 주체의 토지를 침범, 점유한 것으로 확인될 수 없습니다.
마찬가지로, 해당 시점에 토지 면적의 사용 목적을 결정하는 법적 근거가 없거나 토지가 오랫동안 주민들이 안정적으로 사용해 온 경우에도 주민들이 토지 사용 목적을 임의로 변경했는지 확인할 수 없습니다.
변호사에 따르면 이러한 경우 주민들이 서류 없이 토지를 사용하고, 개간하고, 복원하고, 토지를 합법적으로 관리하고 사용하는 것을 확인하기 위한 충분한 근거를 검토해야 하며, 읍급 인민위원회가 관리하는 토지를 침범하고 점유했다고 명시하는 대신에 말입니다.
