아파트 가격은 투입 비용 증가 속에서 계속 높은 수준을 유지하고 있지만, 2차 시장에서는 조정 신호가 나타나기 시작했으며, 그중에는 원가보다 낮은 가격으로 판매하는 현상도 있습니다. 아직 확산되지는 않았지만, 이 추세는 시장이 선택 단계에 접어들면서 투자자의 행동 변화를 반영하여 앞으로 더 자주 나타날 것으로 예상됩니다.
SGO Homes의 총괄 이사이자 베트남 부동산 시장 연구 및 평가 위원회 부위원장인 Le Dinh Chung 씨에 따르면, 1차 시장에서 주택 가격은 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며 투입 비용 증가로 인해 소폭 상승하는 추세입니다. 이로 인해 아파트 가격 수준은 특히 대도시에서 계속 상승하고 있습니다.
반대로 2차 시장은 다른 움직임을 보이고 있습니다. 쭝 씨에 따르면 시장은 "동결" 상태에 빠지지 않았지만 선택적 자금 조달 단계에 접어들었습니다. 유동성은 더 이상 단순히 높은 가격 또는 낮은 가격에 달려 있는 것이 아니라 제품의 실제 사용 가치 및 활용 능력과 점점 더 관련이 있습니다. 현재 2차 가격 수준은 2025년 9~10월에 기록된 최고점에 비해 조정되는 경향이 있는 반면 거래 활동은 더욱 신중해지고 있습니다.
아파트 부문에서는 손절매 거래가 나타나기 시작했지만 아직 보편화되지 않았습니다. 그 이유는 현재의 재정적 압력이 그다지 크지 않고 시장의 중장기 기대치가 여전히 유지되고 있기 때문입니다. 따라서 유동성은 여전히 실제 거주 및 임대 수요가 높은 대도시에 주로 집중되어 있습니다.
이 현상에 대해 더 깊이 분석하면서 베트남 부동산 시장 연구 및 평가 연구소 부소장인 Pham Thi Mien 여사는 손절매 매도가 주로 급등기에 시장에 참여하는 일부 투자자, 특히 원금 상환 유예 기간이 있는 대출에 큰 재정적 레버리지를 사용하는 데서 비롯된다고 말했습니다.
상환 기간에 접어들면서 금리 인상과 재정적 압박 증가로 인해 자금 흐름을 재구성하기 위해 매도해야 합니다. 게다가 FOMO 심리에 휩쓸려 시장이 활황인 시기에 가격 차익을 매수한 투자자들이 "단타" 기대치가 달성되지 않으면 매도해야 하는 경우가 적지 않습니다. 매도 공급이 증가하는 반면, 구매자들은 더 관찰적이고 신중해지는 경향이 있어 2차 시장의 유동성이 둔화되고 있습니다.
미엔 여사는 이 현상이 전체 시장으로 확산되지는 않겠지만 일부 투자자 그룹과 특정 부문에서 더 자주 나타나는 것은 불가피할 것이라고 예측합니다. 특히 재정적 레버리지와 금리 조정 주기로부터의 압력이 매도 결정을 지배하는 중요한 요소가 되고 있습니다.
이것은 시장의 일반적인 추세가 아니라 주로 급성장을 기록했던 지역에서 국지적으로 발생하거나 단기 "단기 파도타기" 기대를 가지고 높은 재정적 레버리지를 사용하는 투자자 그룹에서 발생하며, 투자자의 금리 지원 정책을 활용합니다.
앞으로 대출이 원금과 이자를 모두 갚아야 하는 단계에 접어들면서 재정적 압력이 증가하여 특히 대규모 대출 투자자 그룹에서 손절매 현상이 더 많이 나타날 수 있습니다. 동시에 아파트 공급이 증가함에 따라 가격 경쟁 압력이 더욱 분명해질 것입니다. 특히 미래에 형성될 제품의 경우 더욱 그렇습니다. 이 유형의 대출을 보유한 투자자는 장기적인 이자 비용을 부담해야 할 뿐만 아니라 채굴 자금 흐름도 없어 기대 이하로 매각해야 할 가능성이 높아집니다.
