베트남 부동산 중개인 협회(VARS)의 새로운 연구 데이터에 따르면 2025년 전체 시장에서 약 128,000개의 새로운 제품이 판매되었으며, 이는 2019-2025년 기간 동안 가장 높은 수준이며 공급 "절정"에 가까워지고 있습니다.
그러나 시장은 여전히 완전히 "갈증을 해소"하지 못하고 있습니다. 적절한 가격의 주택 제품이 심각하게 부족하여 공급 구조가 계속 불균형하고, 대부분의 새로운 공급은 고급 아파트 프로젝트와 가치 있는 저층 제품에서 나옵니다. 주목할 만한 점은 아파트 공급의 약 25%가 m2당 1억 동 이상이며, 주로 일부 대규모 투자자에게 집중되어 있다는 것입니다.
그러나 2025년 말부터 시장은 변화하기 시작했습니다. 여전히 잘 흡수되는 프로젝트가 있지만 공급이 광범위하게 동시에 증가하고 더 다양한 선택지가 많아지면서 차별화가 점점 더 분명해지고 있습니다. 특히 금리 상승 추세가 있을 때 높은 레버리지를 사용하는 투자자 그룹에 대한 재정적 압력이 분명히 드러나기 시작했으며, 단기 유턴을 기대하고 "뜨거운" 상승세에서 시장에 참여합니다.
이러한 차별화는 우연이 아니라 시장 발전 공간에 대한 근본적인 변화와 밀접하게 관련되어 있습니다.
이에 따라 지난 몇 년 동안 고속도로, 순환 도로, 지역 간, 성간 축 개발을 촉진한 것은 부동산 시장에 근본적인 변화를 가져왔습니다.
특히 2025년에는 교통 인프라가 일련의 주요 프로젝트가 시행 및 사용되면서 강력한 돌파구를 마련했습니다. 구체적으로 전국적으로 총 투자 자본 514만 조 동 이상으로 564개의 프로젝트가 착공 및 준공되었으며, 그 중 민간 자본이 거의 75%를 차지합니다. 인프라는 부동산 가치를 높이는 데 도움이 될 뿐만 아니라 이동 시간을 단축하고 개발 공간을 확장하여 프로젝트가 매우 큰 토지 잔여 공간과 더 적합한 가격 수준이 있는 주변 지역 및 위성 도시 지역으로 개발될 수 있는 조건을 만듭니다.
인프라와 함께 프로젝트의 법적 문제 해결은 공급에 중요한 추진력이 되었습니다. 약 1,000개의 프로젝트가 어려움을 해결하고 재개되었습니다. 동시에 수천 헥타르에 달하는 매우 큰 규모의 프로젝트를 포함한 많은 새로운 프로젝트도 승인되고 신속하게 시행되었습니다.
공급이 더 많은 선택 사항으로 광범위하게 증가함에 따라 시장은 실질적인 경쟁 단계에 접어들기 시작합니다. 가격 수준은 계속해서 높은 수준을 유지하지만 유동성은 더 이상 모든 지역과 모든 부문에 고르게 적용되지 않습니다.
특히 대도시에서 부동산 가격이 평균 소득에 비해 높은 수준으로 상승한 반면, 자본 비용, 특히 대출 이자율은 계속해서 압력을 가하고 있으며, 시장은 점차 참여 대상을 좁혀가고 있습니다. 실제 구매자는 견고한 재정 기반과 장기 축적 능력을 갖춰야 합니다. 투자자들은 이전 단계만큼 빠르게 이익을 달성하기 쉽지 않습니다.
검증되지 않은 정보, 군중 효과 또는 단기 기대를 기반으로 한 서핑 전략은 특히 시장 데이터가 점차 투명화되는 상황에서 점점 더 위험해지고 있으며, 특히 부동산에 대한 별도의 식별 코드를 부착하는 것이 주목할 만합니다. 투자자는 선택적 사고방식으로 전환해야 하며, 실제 가치, 활용 능력, 유동성 및 위험 관리를 우선시해야 합니다. 높은 재정 레버리지를 사용하고 장기 전략이 부족한 투자자는 점차 게임에서 제외될 것입니다.
장기적으로 VARS는 부동산 가격이 "뜨겁게" 오르지는 않겠지만 실제 주택 수요가 항상 높은 수준을 유지하고 경제가 성장하며 특히 인프라 투자가 끊임없이 확장되어 부동산 가치를 높이고 부동산 투자 수요를 자극하는 데 도움이 되기 때문에 감소하기는 어려울 것이라고 생각합니다. 게다가 프로젝트 개발 비용, 특히 새로운 토지 가격표에 따른 토지 관련 재정 의무는 시장에 새로운 가격 수준을 창출합니다.
그러나 시장의 수요는 매우 선별적일 것입니다. 실제 가치를 훨씬 초과하는 판매 가격, 연결성이 부족한 위치, 미완성된 법적 지위 또는 실제 주거 수요에 적합하지 않은 프로젝트는 일반적인 가격 수준이 여전히 상승 추세를 유지하는 상황에서도 거래 "동결" 위험에 직면할 것입니다.
