위험이 잠재된 분야에 대한 신용 성장 통제
베트남 중앙은행은 최근 2026년 전체 시스템의 신용 성장률이 약 15%로 예상되며, 인플레이션 통제, 거시 경제 안정을 보장하고 경제 성장과 신용 기관 시스템 안전을 지원하기 위해 실제 상황과 추세에 따라 증가 및 감소 조정이 있을 것이라고 발표했습니다.
이 기관은 또한 신용 기관에 위험이 잠재된 분야, 부동산 분야에 대한 신용 성장 속도를 엄격하게 통제하고, 자본 흐름을 생산 및 사업, 경제의 우선 분야 및 성장 동력으로 유도하는 동시에 통화 시장 유동성 안정과 신용 기관 시스템의 안전한 운영을 보장하도록 요구합니다.
부동산은 대출 우선 분야가 아닙니다.
특히 부동산 분야의 경우 2025년 상황에 대한 평가에서 BIDV 수석 경제 전문가인 Can Van Luc 박사는 시장의 가장 큰 긍정적인 점은 건설 및 부동산 분야의 뚜렷한 회복이라고 말했습니다. 통계국의 자료를 인용하여 그는 2025년 건설 산업이 9.62% 증가하여 전국 평균 GDP 증가율(8.02%)보다 높다고 밝혔습니다. 부동산 사업 분야는 4.63% 증가하여 최근 6년 동안 가장 높은 수준이며 GDP의 약 3.5%를 기여했습니다.
2025년에는 약 2,700개의 신규 부동산 기업이 설립되어 전년 대비 27% 증가했습니다. 자본 흐름 측면에서 부동산 신용은 약 22% 증가할 것으로 예상되며, 이는 전체 은행 시스템의 평균 신용 증가율(18.5%)보다 높습니다. 그중 부동산 사업 투자 대출은 약 24%, 주택 구매 및 수리 대출은 14%-15% 증가했습니다.
신용이 급증하는 반면 은행 시스템의 자본 동원은 약 14.5% 증가에 그쳐 은행은 투입과 산출 모두에서 금리 인상을 조정해야 했고, 이를 통해 시장에 새로운 금리 수준이 형성되었습니다.
Can Van Luc 박사에 따르면 부동산은 사회 주택 및 산업 단지를 제외하고 은행 시스템에서 대출을 우선적으로 받는 분야가 아닙니다. 따라서 부동산 시장은 더 높은 대출 금리 수준을 받아들여야 합니다.
부동산 기업에 대한 새로운 과제
현재 부동산 신용 잔액은 전체 경제 총 잔액의 약 24%를 차지하며 비교적 높은 수준이며, 그중 부동산 사업 투자 대출이 일반 신용보다 빠르게 증가하고 있습니다.
이러한 상황에서 껀반륵 박사는 부동산 기업에 대한 중요한 권장 사항을 제시했습니다. 우선 기업은 예측 능력과 위험 관리, 특히 금리 및 자금 흐름 위험을 개선해야 합니다. 유연한 금융 시나리오가 부족하면 자본 비용이 증가할 때 기업이 수동적인 입장에 빠지기 쉽습니다.
둘째, 분산 투자 사고방식을 종식시켜야 합니다. 그에 따르면 적지 않은 기업들이 동시에 수십 개의 프로젝트를 시행하고 대출 자본과 채권에 크게 의존하고 있습니다. 시장이 유리할 때 이 모델은 위험을 숨길 수 있지만, 재정 상황이 악화되면 유동성 붕괴 위험이 매우 빠르게 드러날 것입니다. 기업은 법적 근거가 명확하고 소비 능력이 좋고 시장 수요에 맞는 프로젝트에 자원을 집중해야 합니다.
셋째, 제품 구조 조정은 필수 요구 사항입니다. Can Van Luc 박사는 시장에 고급 공급이 과잉이지만 중급 주택과 사회 주택이 심각하게 부족하다고 말합니다. 실제 수요를 충족하는 부문으로의 이동은 기업이 유동성을 개선하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 국가의 신용 지원 정책에 더 쉽게 접근할 수 있도록 합니다.
금리 인상은 부동산 투자 활동을 감소시킬 것입니다.
부동산 시장에 대한 금리 수준의 영향에 대해 베트남 부동산 중개인 협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 씨는 2025년에 투기 및 투자 활동이 실제 주택 수요보다 강력하며, 그 원인 중 일부는 "저가" 자금 흐름에서 비롯된다고 말했습니다.
정부 지시에서 세금 및 신용 도구를 포함한 시장 규제 조치 연구 요구 사항이 언급되었습니다. 딘 씨에 따르면 이러한 도구는 적용해야 하지만 로드맵이 있어야 하고, 각 대상 그룹을 명확히 구분해야 하며, 실제 거주 수요와 동일시하는 것을 피해야 합니다. 왜냐하면 주요 목표는 투기를 방지하고 시장에 불리한 투자 활동을 줄이는 것이기 때문입니다.
신용 정책과 관련하여 지난 기간 동안 은행 시스템은 경제와 부동산 시장 회복을 지원하기 위해 많은 노력을 기울였습니다.
그러나 시장에 "부적절한" 징후가 나타나기 시작하고 심지어 저렴한 자금 흐름을 이용하여 투자를 촉진하는 상황이 발생하면 정부가 금리 조정을 요구하고 은행이 금리 조정을 하는 것은 피할 수 없습니다. 왜냐하면 은행 자체도 사업 운영과 이익을 보장해야 하기 때문입니다.
딘 씨에 따르면 금리가 인상되면 특히 투자 활동 감소와 같은 여러 측면에서 부동산 시장에 확실히 영향을 미칠 것입니다. 그럼에도 불구하고 딘 씨에 따르면 통화 정책, 신용 정책 또는 기타 정책은 시장에 불리한 징후가 나타날 때 적절하게 조정되어야 합니다.
