노동 신문과의 인터뷰에서 Bright Legal 법률 회사 이사인 쩐뚜언안 변호사는 사람들이 정원 토지, 다년생 작물 재배 토지에 집을 짓거나 심지어 논을 평탄화하여 집을 짓는 상황이 여전히 꽤 흔하며, 특히 도시화 과정에 있는 교외 지역에서 그렇다고 평가했습니다.
원칙적으로 쩐뚜언안 변호사는 토지 사용자는 토지를 목적에 맞게 사용할 의무가 있다고 주장합니다(2024년 토지법 제31조 1항). 토지 사용 목적을 변경하지 않고 농지에 주택을 건설하는 행위는 2024년 토지법 제121조 1항에 따라 관할 국가 기관의 허가를 받아야 하는 경우에 해당하며, 허가를 받지 않은 경우에는 토지법 위반 행위입니다.
법률 쩐뚜언안은 구축된 기간이 유일한 근거가 아니며 당연히 "합법화"해야 한다고 강조했습니다. 결정적인 것은 다음과 같습니다.
해당 토지가 지역의 토지 이용 계획 및 계획에 부합하는지 여부. 해당 지역이 주거용 토지로 계획되었고, 관할 인민위원회가 승인한 연간 토지 이용 계획에 포함되어 있으며, 2024년 토지법 제116조의 목적 변경 허가 기준을 충족하는 경우, 국민은 2024년 토지법 제121조 및 제227조 규정에 따라 주거용 토지로 토지 사용 목적 변경을 신청하는 절차를 완전히 수행할 수 있습니다.
반대로, 토지가 엄격하게 보호해야 할 논, 보호림, 프로젝트 계획 토지, 공공 시설 등에 속하는 경우, 10년 이상 건설했더라도 합법화할 근거가 없으며, 심지어 철거 강요될 위험도 있습니다.
특히 변호사 쩐뚜언안은 다음과 같이 지적했습니다. 2014년 7월 1일 이전부터 국가로부터 토지를 할당받거나, 토지를 임대받거나, 토지 사용권을 인정받은 목적 외로 토지를 사용하는 경우(즉, 위반 행위가 있는 경우) 법률에는 2024년 토지법 제139조 3항에 따른 토지 사용권 증명서 발급 검토에 대한 규정이 있습니다.
이에 따라 토지를 안정적으로 사용하고 토지 이용 계획에 부합하는 사람은 토지 사용권 증명서 발급을 고려할 수 있으며 규정에 따라 재정적 의무를 이행해야 합니다. 이는 2024년 토지법 제138조(부속 서류가 없는 토지에 대해서만 적용되며 목적 외 사용 위반이 없는 경우)와 달리 "농지에 장기 주택 건설"의 경우에 가장 적합한 법적 근거입니다. 또한 법령 123/2024/ND-CP 제3조 4항에 따르면 1993년 10월 15일 이전에 발생한 위반은 행정 위반으로 처벌받지 않으므로 이 경우 증명서 발급 신청 서류는 처벌과 관련된 서류를 제출할 필요가 없습니다. 특정 경우에 대한 적용은 지역 토지 전문 기관에서 확인해야 하며 스스로 추론할 수 없습니다.
뚜언안 변호사는 일반적인 목적 전환 방법은 다음과 같다고 밝혔습니다.
1. 서류 준비: 양식에 따른 토지 사용 목적 변경 신청서, 토지 사용권 증명서, 신분증.
2. 읍/면 단일 창구 또는 공공 서비스 포털을 통해 서류를 제출합니다.
3. 토지 관리 기능 기관(지분/토지 등록 사무소)은 2024년 토지법 제116조 및 제122조에 따라 목적 변경 조건을 검사합니다. - 벼 재배지, 특별 용도/보호/생산림의 경우 목적 변경 허가는 성급 인민의회의 결의안이 있어야 합니다(제122조 1항).
4. 재정 의무(토지 사용료) 확인.
5. 국민은 토지 사용료를 납부하고, 목적 변경 허가 결정서를 받고, 주거용 토지 증명서를 발급/조정받습니다.
