정부는 최근 토지법 규정에 따라 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 사용권 경매에 대한 어려움과 장애물을 처리하는 것을 규정하는 2026년 1월 6일자 결의안 66.11/2026/NQ-CP를 발표했습니다.
이에 따라 결의안은 토지법 규정에 따라 개인에게 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 사용권 경매에 참여하기 위한 선불금에 대해 규정합니다.
2016년 자산 경매법(2024년 수정 및 보충) 제39조는 개인에게 주거용 토지를 할당하기 위해 토지 사용권을 경매하는 경우 경매 참여 보증금은 최소 5%, 최대는 시작 가격의 20%라고 규정합니다.
결의안은 토지법 규정에 따라 개인에게 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 사용권 경매의 경우 최저 선불 금액은 10%, 최대 선불 금액은 시작 가격의 50%라고 규정합니다. 토지 사용권 경매의 경우 선불 금액을 인상하는 것은 이익을 위해 높은 가격을 제시한 후 계약금을 포기하는 상황을 방지하기 위한 해결책입니다.
이 문제에 대한 의견으로 하노이시 변호사 협회 소속 부동산 법률 전문가인 Pham Thanh Tuan 변호사는 보증금 상한선을 최대 50%로 인상하는 것은 경매 참가자가 재정 능력에 대해 더 진지하게 고려해야 하며, 이를 통해 높은 가격을 제시한 후 계약금을 포기하는 상황을 제한해야 한다고 말했습니다.
그러나 범위 규정이 상당히 넓기 때문에 지방 정부는 "안전"을 위해 최고 수준(시작 가격의 50%)을 선택하는 경향이 있을 수 있으므로 무심코 사람들에게 추가적인 장벽을 만들 수 있습니다. 참고로 이 규정은 개인에게만 적용되며 프로젝트를 수행하기 위해 토지 사용권 경매를 하는 기업에는 적용되지 않습니다(기업은 여전히 10%에서 20%의 선주금을 적용합니다).
또한 결의안은 주거용 토지 할당 시 토지 사용권 경매 낙찰자에 대한 위반 처리를 위한 구체적인 규정을 제시합니다.
결의안에 따르면 토지 사용권 경매 낙찰자는 주거용 토지 할당이 토지 사용권 경매 낙찰금 납부 의무를 위반하여 경매 결과 인정 결정이 취소되는 경우 위반의 성격과 정도에 따라 주거용 토지 할당 시 토지 사용권 경매 참여가 금지됩니다. 낙찰자가 낙찰금을 납부하지 않는 경우 2년에서 5년, 낙찰자가 낙찰금을 전액 납부하지 않는 경우 6개월에서 3년입니다.
개인에게 주거용 토지를 할당하는 경우 토지 사용권 경매 낙찰 결과를 승인할 권한이 있는 기관은 위에서 규정한 경매 참여 금지 결정을 내린 권한이 있는 기관입니다. 토지 사용권 경매 결과 인정 결정 취소 결정일로부터 10일 이내에 경매 참여 금지 결정을 내린 권한이 있는 기관은 규정에 따라 토지 사용권 경매 낙찰자에 대한 경매 참여 금지 결정을 검토하고 발표합니다.
팜탄뚜언 변호사는 이전 재산 경매법(70조) 규정에 따르면 주로 투자 프로젝트 또는 광물 채굴 권리를 실행하기 위한 토지 사용권 경매에 참여할 때 계약금을 포기하는 기업에 대해 6개월에서 5년 동안 경매 참여를 금지하는 제재를 적용한다고 밝혔습니다. 주거용 토지 경매에 참여하는 개인에 대한 금지 규정은 아직 없습니다.
팜탄뚜언 변호사는 "새로운 규정은 이전의 법적 공백을 메우고, 개인이 경매에서 낙찰된 후 계약금을 포기하는 행위에 대한 억지력을 크게 강화합니다. 장기간의 경매 참여 금지 위험이 있어 계약금을 포기할 때 참가자는 더 신중하게 고려해야 하며, 이를 통해 투기, 가격 부풀리기를 제한하고 토지 경매로 인한 '가상 열풍' 형성 위험을 줄이는 데 기여합니다."라고 말했습니다.
